【MyGoNews蕭又安/綜合報導】受到新冠肺炎衝擊，2020年第1季商用不動產(chǎn)交易市場觀望心態(tài)濃厚，促使買氣較2019年大跌，第1季交易額為129億元，約為2019年同期的6成。但土地買賣市場則相對熱絡，首季因有世貿(mào)三館地上權(quán)挹注，單季交易額一舉衝破800億元，再創(chuàng)歷史新高。
 
依高力國際研究部統(tǒng)計，2020年第一季商用不動產(chǎn)交易達129億元，交易類型仍以工業(yè)地產(chǎn)為主力，首季交易額為103.9億元，佔首季比重逾80％；其次則是辦公室、交易額約13.4億元，不過各類型商用不動產(chǎn)中僅零售店面本季7.9億元，相較2019年同期增加，其餘類型均呈現(xiàn)衰退格局。本季商用不動產(chǎn)最大推力仍是自用目的為主的製造業(yè)，出手金額約65億元，佔整體比重約50％；金融保險也出手11.2億元，為第三大買家。
 
疫情嚴重衝擊亞太區(qū)商用不動產(chǎn) 首季交易額萎縮逾5成
 
高力國際資本市場執(zhí)行董事黃正忠認為，新冠肺炎疫情對於亞太地區(qū)商用不動產(chǎn)市場衝擊明顯，導致首季投資停滯、交易量大幅萎縮。根據(jù)高力國際引述Real Capital Analysis機構(gòu)調(diào)查資料顯示，2019年亞太區(qū)的商用不動產(chǎn)投資達到最高點，光是2019年第1季便有2,818億美元的跨境交易量，但2020年受到疫情衝擊，首季僅有1,293億美元，萎縮幅度逾5成。
 
而本次新冠肺炎疫情對於東亞地區(qū)各類商用不動產(chǎn)的影響，高力國際認為辦公室方面最直接的影響為企業(yè)普遍放緩擴編與增租計畫，以洽談續(xù)約為主。進一步觀察幾個主要城市，東京與臺北因2020年度新增供給有限，空置率及租金衝擊相對較??；但反觀中國大陸及香港因一連串美中貿(mào)易、反送中抗爭及龐大新增供給影響，空置率將上升而租金將下滑。
 
零售部分則因減少外出消費與集會接觸，大幅衝擊實體零售、餐飲與會展產(chǎn)業(yè)，至於民生必需品的搶購則反向提高量販及超市營業(yè)額。旅館營運則因國際旅遊及入境限令、國際洽商暫緩，各國旅遊人次大幅下滑，中小型旅館營運恐將面臨資金周轉(zhuǎn)不易，導致營運品牌重新洗牌。
 
近一個月隨著各國旅遊禁令的實施，及全球快速蔓延的疫情，臺灣桃園機場出入境人次大幅減少，2020年3月份以來運量再創(chuàng)新低，平均每日入境人次僅2,000-3,000人，不足2019年同期的10％。民眾減少外出消費及接觸，更明顯反應在臺灣2月份的零售營業(yè)額，百貨業(yè)營業(yè)額大減36％、餐飲業(yè)則減少30％；電子購物反而成為主要消費管道，營業(yè)額小幅成長0.4％。此外，高力國際也發(fā)現(xiàn)，與消費、運輸、觀光旅遊業(yè)相關(guān)等128家臺灣上市櫃公司，2月份營收同樣大幅下降，平均跌幅約3成。
 
首季土地買氣仍熱 世貿(mào)三館加持使交易額創(chuàng)歷史新高點
 
雖然商用不動產(chǎn)投資動能受到疫情衝擊，但土地買氣仍相對強勁，高力國際研究部統(tǒng)計2020年第1季成交總額因有世貿(mào)三館的挹注，單季土地成交額高達842億元，為調(diào)查以來歷史新高。高力國際研究部董事梁儀盈分析，土地為建商及廠商生產(chǎn)長期必備原料，較不受短期衝擊，因此土地交易依然熱絡，尤其六都土地交易更貢獻了全臺96％的交易量，顯見各方人馬持續(xù)布局六都的企圖心，尤其精華地段更是如此。
 
而信義區(qū)指標大案世貿(mào)三館地上權(quán)吸引四家金融壽險業(yè)進場，最後由南山人壽以312.76億元順利得標，換算每坪地上權(quán)單價約644萬元/坪，這也是南山人壽繼南山廣場，以及2019年信義行政中心後，再次搶進信義計畫區(qū)；合計南山人壽已斥資741.45億元的購地成本於信義區(qū)獵地。高力國際董事總經(jīng)理劉學龍認為土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿(mào)三館又是臺北市信義計畫區(qū)內(nèi)稀有的地段，加以基地方整商業(yè)開發(fā)可塑性高，本次順利吸引四封標單，仍代表投資人及開發(fā)商對於長遠的商業(yè)開發(fā)仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。
 
以全臺來看，臺北市因有指標大案的加持，穩(wěn)居第一季土地交易王，總交易金額達466億元，除了世貿(mào)三館之外，北投與南港等新興發(fā)展區(qū)也持續(xù)吸引建商目光。其次為臺中市的164億元，光是七期的交易總額便達134億元，佔全臺中市比重約82％，其中以興富發(fā)斥資85.76億元標得臺中市惠國段土地為刷新臺中市土地成交新紀錄。至於買進土地用途，其中非住宅區(qū)土地交易額達598億元，占整體超過7成。
 
降息塑造最低率環(huán)境，助於穩(wěn)定市場，待疫情和緩後，市場可望反彈
 
整體而言，黃正忠認為本次新冠肺炎疫情使得投資人觀望期較長，影響決策速度；在市場持續(xù)盤整下，商用不動產(chǎn)可望有較大的議價空間。各研究機構(gòu)紛紛下調(diào)全球暨臺灣2020年的經(jīng)濟成長預測，各國央行也紛採寬鬆貨幣及財政政策，以刺激市場；臺灣央行同樣將重貼現(xiàn)率降至1.125％，為2008年以來最低利環(huán)境，高力國際認為此舉也是穩(wěn)定市場，信心喊話的表現(xiàn)。
 
投資策略上，劉學龍也建議臺北市辦公室相對供需穩(wěn)定，仍為短期穩(wěn)健保守投資，以及企業(yè)自用置產(chǎn)首選；近年電子購物也成為民眾消費主要管道之一，2019年營業(yè)額更突破2,000億元大關(guān)，平均年成長率高達8％，如此快速的成長更推升倉儲需求，可望帶動帶動冷鏈物流、智能物流新商機；而因應雲(yún)端運算、居家辦公與遠端會議的需求增加，以及5G時代快速發(fā)展，data center可望成為新投資契機。此外，各地製造業(yè)因疫情面臨關(guān)廠危機，廠商調(diào)整全球產(chǎn)能分配的策略將持續(xù)，以預防供應鏈中斷，臺灣可望持續(xù)吸引高階製程設廠，持續(xù)增加對於工業(yè)不動產(chǎn)需求。
 
反觀觀光休閒及實體店面因消費活動大幅縮減，因旅館及零售業(yè)營運壓力加大，已有業(yè)者實施營運時間調(diào)整及無薪假，預期將再有一波旅館及店面出售潮，建議投資人在低利環(huán)境下，宜提早佈局。