【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】全球景氣轉(zhuǎn)冷，而近期政府公布的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，無(wú)論是景氣對(duì)策信號(hào)、消費(fèi)者信心指數(shù)、失業(yè)率，以及代表資金動(dòng)能的貨幣供給年增率，都呈現(xiàn)惡化的現(xiàn)象，衝擊民眾購(gòu)屋、置產(chǎn)信心。

根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%；臺(tái)北市中古屋每坪成交均價(jià)單價(jià)49.9萬(wàn)元，下滑2.1萬(wàn)；新北市中古屋房?jī)r(jià)每坪成交均價(jià)29.9萬(wàn)元，下修1萬(wàn)，修正幅度約3~4%，均為奢侈稅實(shí)施以來(lái)的新低。臺(tái)中、高雄房市因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)不大，再加上投資盤本來(lái)就少，自住客需求穩(wěn)定，價(jià)量穩(wěn)定。

永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，全球股災(zāi)之後，市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)淡，再加上明年國(guó)內(nèi)大選的戰(zhàn)況膠著，都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態(tài)。而奢侈稅實(shí)施後，限縮房市交易動(dòng)能，買盤結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在變化，除了投資客、兩年內(nèi)新成屋幾乎銷聲匿跡外，現(xiàn)在連置產(chǎn)客也開始縮手。黃舒衛(wèi)提醒，現(xiàn)階段買方追價(jià)意願(yuàn)已弱，若屋主還死守過(guò)度樂觀的預(yù)期，致使價(jià)格認(rèn)知持續(xù)擴(kuò)大，恐讓成交量陷入新低潮，並將進(jìn)一步加大價(jià)格修正幅度。

趕在百年結(jié)婚潮、明年龍子年的熱潮，11月的自住市場(chǎng)降溫的狀況較為和緩，臺(tái)北市的首購(gòu)比例仍較上月提升5~10%， 新北市首購(gòu)比例也有4%的成長(zhǎng)，都已經(jīng)回到奢侈稅前的格局，而換屋族3~4%的回籠，顯示政策鼓勵(lì)自住客買房的效果已現(xiàn)。

然而，置產(chǎn)族的減少，成為房?jī)r(jià)下修的關(guān)鍵。置產(chǎn)族受外在投資環(huán)境波動(dòng)的影響，以臺(tái)北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了1成的置產(chǎn)客。黃舒衛(wèi)指出，從另一個(gè)角度來(lái)看，雙北市買賣創(chuàng)高價(jià)的比例都跌破奢侈稅以來(lái)的紀(jì)錄，可見目前房市除了政策管制之外，整體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的詭譎多變以及選後投資環(huán)境的不確定性，才是壓抑房?jī)r(jià)的主要關(guān)鍵。


自住需求的抬頭，反映在區(qū)域、產(chǎn)品的成交趨勢(shì)。以臺(tái)北市為例，雖然中古屋行情下修，但產(chǎn)品多樣、生活機(jī)能完善、捷運(yùn)題材不墜的中山、信義兩區(qū)，不但成交量持平，價(jià)格也有微幅成長(zhǎng)，特立於低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)。而新北市的新店區(qū)受惠於臺(tái)北市房?jī)r(jià)走高而出走的臺(tái)北市買方，與捷運(yùn)通車在即的新莊區(qū)，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛(wèi)分析，自住客為主的市場(chǎng)階段裡，唯有產(chǎn)品價(jià)格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關(guān)鍵。部份供給量大、新成屋數(shù)量多、過(guò)去投資買盤重的地區(qū)，盤整時(shí)間還會(huì)拉長(zhǎng)，建議屋主要拉大價(jià)格彈性，提早獲利了結(jié)，避免價(jià)格反轉(zhuǎn)後，利多支撐不足、購(gòu)屋能力減退，形成『多殺多』的格局。

臺(tái)中市11月中古屋市場(chǎng)因?yàn)榻谕恋貥?biāo)售市場(chǎng)依然熱絡(luò)，再加上的中科園區(qū)週邊補(bǔ)漲區(qū)、行政院最新拍板的大里臺(tái)中軟體園區(qū)等利多加持，雖然臺(tái)中市的交易量微縮3%左右，但價(jià)格平穩(wěn)。反觀高雄市11月一反10月跌勢(shì)，交易量強(qiáng)彈7~8%，價(jià)格也有2%以上的成長(zhǎng)，展現(xiàn)價(jià)量雙強(qiáng)的氣勢(shì)。

但店面市場(chǎng)受整體經(jīng)濟(jì)展望走弱、零售消費(fèi)成長(zhǎng)不如預(yù)期所拖累，再遇上奢侈稅後『售轉(zhuǎn)租』的屋主變多，拉低租金投報(bào)率，已讓許多置產(chǎn)客觀望，造成議價(jià)時(shí)間拉長(zhǎng)、成交困難。黃舒衛(wèi)認(rèn)為，中南部的需求是緊貼著實(shí)際的市場(chǎng)狀況做變化，對(duì)於預(yù)期獲利的想像空間小，修正時(shí)間也短，對(duì)自住買方最無(wú)負(fù)擔(dān)。

房市多頭超過(guò)8年，漲勢(shì)趨疲，再加上外部環(huán)境動(dòng)盪，自住買方難免擔(dān)心跌價(jià)，或懷有房?jī)r(jià)下修的期待，以致量能下修，價(jià)格認(rèn)知差距拉大。目前市中心產(chǎn)品價(jià)量背離，造成自住買方只能退而求其次地轉(zhuǎn)進(jìn)次級(jí)路段、選擇次級(jí)產(chǎn)品，間接拉低成交均價(jià)。但長(zhǎng)期的窒息量勢(shì)必迫使部分屋主在考量個(gè)人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，或改變預(yù)期心理的情境下，準(zhǔn)備降價(jià)、獲利出場(chǎng)，而引導(dǎo)下一波的價(jià)格變化，打開僵持半年以上的凍漲盤勢(shì)。部分產(chǎn)品、區(qū)域過(guò)去走勢(shì)是依仗『高房?jī)r(jià)期望、低購(gòu)屋負(fù)擔(dān)』所構(gòu)築榮景，未來(lái)面對(duì)修正走勢(shì)，將走得又快又急，值得買賣雙方特別留意。