【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布2012年10月亞洲主要城市不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，受到美國(guó)QE3影響，不少政府皆預(yù)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將受到波動(dòng)，市場(chǎng)也預(yù)估將有新的緊縮政策推出，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，除少部份地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為旺盛外，亞洲主要城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)略顯蕭條。

曼谷

多家泰國(guó)發(fā)展商準(zhǔn)備年內(nèi)於華欣推出住宅新盤，增加當(dāng)?shù)刂脴I(yè)選擇。其中Sansiri 將一口氣推出三個(gè)公寓項(xiàng)目，總值26 億泰銖；Baan Ratchaprasong Co 繼去年Energy Hua Hin 第一期售罄後，9 月份推出佔(zhàn)地2.4 公頃的第二期；LPN Development 亦進(jìn)軍華欣市場(chǎng)，於第4 季度推出近20 億泰銖的公寓項(xiàng)目；SC Asset Corporation 於2012年上半年已在華欣推出首個(gè)公寓項(xiàng)目The Crest Santora Hua Hin，該公司如期於下半年推出第二個(gè)公寓項(xiàng)目，價(jià)值約20 億泰銖。

泰國(guó)商務(wù)部官員最近表示，雖然環(huán)球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明朗，但泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況較理想，本土增長(zhǎng)仍見勢(shì)頭，故仍能吸引不少新公司開業(yè)，預(yù)計(jì)本年最後一季新註冊(cè)公司數(shù)目將會(huì)有顯著增幅，達(dá)到60,000 家，令泰國(guó)營(yíng)運(yùn)中的公司數(shù)目超越54 萬(wàn)家。8 月份泰國(guó)新註冊(cè)公司數(shù)目按月升11%至5,014 家，當(dāng)月新公司總投資額為289.9 億泰銖，較7 月份高出10%，但按年則下跌了36%。

北京

北京市政府於9 月17 日印發(fā)《北京市主體功能區(qū)規(guī)劃》（簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），將全市國(guó)土空間確定為四類功能區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域。四類功能區(qū)域?yàn)槭锥脊δ芎诵膮^(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展新區(qū)；至於禁止開發(fā)區(qū)域則有63 處，可分為世界自然文化遺產(chǎn)、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園和重要水源保護(hù)區(qū)等六大類。

北京土地市場(chǎng)9 月迎來(lái)供應(yīng)高潮，累計(jì)土地出讓金達(dá)到人民幣257 億元，成為第二單月新高。當(dāng)中有兩宗備受關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊招標(biāo)，兩宗皆位於西城區(qū)月壇南，並同時(shí)由金融街控股標(biāo)得，其中月壇地塊三的標(biāo)價(jià)超過(guò)人民幣34 億元，樓面價(jià)為每平方米30,429 元每平米，創(chuàng)年內(nèi)北京總價(jià)地王；27 日招標(biāo)的月壇地塊二則以接近底價(jià)的29.5 億元標(biāo)出。月壇地塊三面積為16,200 平方米，鄰近金融街，樓面面積約11.2 萬(wàn)平方米，料作商業(yè)發(fā)展，並附體育設(shè)施。

胡志明市

胡志明市東南面的巴地頭頓省原訂有154 個(gè)旅遊項(xiàng)目動(dòng)工，總投資額為40 萬(wàn)億越南盾，唯過(guò)去兩年越南經(jīng)濟(jì)不景，加上政策變動(dòng)等因素，這批項(xiàng)目中只有3成如期施工。巴省文化、運(yùn)動(dòng)及旅遊部官員最近稱，經(jīng)過(guò)政府多次檢視項(xiàng)目進(jìn)度，以及撤銷延期嚴(yán)重項(xiàng)目的牌照後，部分投資者已承諾盡快重新啟動(dòng)項(xiàng)目，預(yù)料有100 個(gè)項(xiàng)目可於2013年施工。

越南樓市市況呆滯，但國(guó)內(nèi)兩大城市河內(nèi)及胡志明市的發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)卻趨於激烈，紛紛割價(jià)傾銷其住宅項(xiàng)目，務(wù)求令資金盡快回籠?？墒敲癖娭脴I(yè)需求疲軟，加上二線發(fā)展商的樓盤以更具競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格銷售，令不少傳統(tǒng)發(fā)展商陷於苦戰(zhàn)。其中一家發(fā)展商Dat Lanh Real Estate Company 的副總經(jīng)理更指出，過(guò)去兩三年下來(lái)，不少發(fā)展商都已經(jīng)元?dú)獯髠?，如果樓市不景氣持續(xù)，相信很快會(huì)有發(fā)展商支持不住而要破產(chǎn)。

香港

為回應(yīng)居民置業(yè)安居的需要，香港政府於9 月6 日宣布落實(shí)「港人港地」政策，在兩幅位於九龍啟德發(fā)展區(qū)的住宅用地展開先導(dǎo)計(jì)劃，2013年首季賣地時(shí)，在賣地章程加入「港人港地」的條款。在土地上建成的房屋單位，首次出售的對(duì)象和之後30 年的轉(zhuǎn)售對(duì)象，買方必須為香港永久性居民，不可以公司名義購(gòu)買。兩幅地面積合共1.6 公頃，若參考大型屋苑如太古城或海怡半島單位的大小組合來(lái)推算，約可建成1,100 多個(gè)住宅單位。

差餉物業(yè)估價(jià)署最近公布數(shù)字指出，2012年8 月份香港住宅租金及售價(jià)雙雙破頂，樓價(jià)按月升幅擴(kuò)大至2.2%，報(bào)210.6點(diǎn)，屬歷史新高水平。差餉物業(yè)估價(jià)署的全港私人住宅價(jià)格指數(shù)，從1 月份的179.8 點(diǎn)升至8 月份的210.6 點(diǎn)，首8個(gè)月累積上升17.1%。若按住宅類別劃分，以中小型單位升幅最強(qiáng)，面積低於431 平方呎，以及431 至752 平方呎的單位按月升幅均約2.4%，領(lǐng)先其他面積的住宅單位。同時(shí)，8 月份住宅租金亦按月上升1.2%，而2012年首8 個(gè)月的租金升幅已近10%，以面積1,076 至1,721 平方呎的單位租金錄最高的按月升幅，達(dá)2.4%。

印度

為提供便捷而安全的交通工具，並解決堵車及空氣污染問(wèn)題，印度政府最近決定把地下鐵路系統(tǒng)從目前的7 個(gè)城市擴(kuò)展至總共19 個(gè)城市。這些城市的人口都達(dá)到200 萬(wàn)以上，對(duì)大型運(yùn)輸系統(tǒng)的需求十分迫切。按照印度政府計(jì)劃，下一個(gè)興建地鐵系統(tǒng)的將會(huì)是南部海濱城市科欽，鐵路長(zhǎng)度為25公里，其建設(shè)工程的費(fèi)用預(yù)料達(dá)到100億印度盧比。

雅加達(dá)

印尼央行於9 月中舉行理事會(huì)會(huì)議後，決定維持基準(zhǔn)利率於5.75%。央行指在這個(gè)利率下，印尼政府仍有把握令2012年的年度通脹率控制在4.5%的水平。央行指8 月份通脹升至0.95%，高於預(yù)期的0.8%，但仍屬政府能控制的水平。

印尼央行預(yù)料美國(guó)推出新一輪量化寬鬆方案（QE3），將令美元幣值受壓，印尼盾匯率則相對(duì)有上升空間。據(jù)央行於9 月14 日的匯價(jià)，每1 美元兌9,573 印尼盾。該國(guó)貨幣的幣值自2012年以來(lái)已累計(jì)下跌了超過(guò)5%，是亞洲最流通的11 種貨幣中表現(xiàn)最差，但印尼財(cái)金官員認(rèn)為QE3 有助加強(qiáng)印尼盾的幣值。截至8 月底，印尼外匯儲(chǔ)備已微升至1,090億美元，但仍低於2011年8 月的1,246 億美元水平，主要原因是印尼央行多次向市場(chǎng)注入美元，以保護(hù)印尼盾的幣值。

吉隆坡

馬來(lái)西亞部分地區(qū)如檳城及沙撈越等，近年都吸引到不少資金在該國(guó)投資，其中不少都投入到吉隆坡國(guó)際金融區(qū)旗下的敦拉薩國(guó)際貿(mào)易中心，以及柔佛的依士干達(dá)特區(qū)。其中依士干達(dá)特區(qū)因靠近新加坡邊境，吸引到鄰近亞洲國(guó)家以至外國(guó)投資者的垂青，近年投資額有大幅增長(zhǎng)。目前新加坡政府正提供優(yōu)惠，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)企業(yè)於依士干達(dá)特區(qū)開設(shè)生產(chǎn)線。馬來(lái)西亞亦預(yù)期敦拉薩國(guó)際貿(mào)易中心及依士干達(dá)特區(qū)可提高該國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)力。

馬來(lái)西亞房屋及地方政府部長(zhǎng)曹智雄最近表示，馬國(guó)政府將會(huì)在主要城市興建更多較經(jīng)濟(jì)的房屋單位，以協(xié)助月入介乎3,000 至6,000 令吉的人士置業(yè)。政府計(jì)劃在吉隆坡及檳城興建30 萬(wàn)令吉以下的單位，因兩地正正欠缺這個(gè)價(jià)錢的房屋。馬國(guó)政府計(jì)劃明年於吉隆坡的房屋供應(yīng)量為最少50,000 個(gè)單位，並希望兩大建設(shè)商──國(guó)家房屋發(fā)展有限公司及馬來(lái)西亞發(fā)展有限公司──可參與建設(shè)。

首爾

據(jù)韓國(guó)國(guó)土海洋部於9 月26 日的公布，截至2012年6 月底，外國(guó)人購(gòu)置的韓國(guó)土地面積達(dá)到224.71 平方公里，較本年第1 季的面積增加0.9%，佔(zhàn)全國(guó)土地總面積的0.2%。外國(guó)人購(gòu)置韓國(guó)房地產(chǎn)單位亦有上升趨勢(shì)，第2 季外國(guó)人購(gòu)入的房地產(chǎn)單位共有82,729 個(gè)，按季升2%，總值33.5 萬(wàn)億韓圓。

雖然韓國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然疲弱，但首爾的寫字樓市場(chǎng)近月空置率開始下降，在熱門寫字樓區(qū)如中央商務(wù)區(qū)及江南商務(wù)區(qū)，由於租賃較多，寫字樓樓面吸納較快，空置率降幅亦多於其他寫字樓區(qū)。例如韓亞大投證券公司，剛剛簽約承租中央商務(wù)區(qū)的101 Pine Avenue B-building 共8,800 平方米樓面，令該幢大樓的空置樓面從原有的34,800 平方米驟跌至26,000 平方米；江南商務(wù)區(qū)亦有兩幢寫字樓──Platinum Tower 及Dongil Tower──分別租出3,600 平方米及1,700 平方米的樓面。除了中央商務(wù)區(qū)及江南區(qū)外，其他首爾市的寫字樓區(qū)亦呈現(xiàn)空置率下降的趨勢(shì)。

上海

9 月中旬，上海臨港地區(qū)迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。面積約300 平方公里的上海臨港地區(qū)將獲得上海市8 項(xiàng)特別機(jī)制和24項(xiàng)特殊政策的支持，未來(lái)3 年投入將超過(guò)人民幣1,000 億元以進(jìn)行建設(shè)。臨港地區(qū)將打造五大產(chǎn)業(yè)集群，其中高端裝備製造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及先進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)屬主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，而生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)及城市生活服務(wù)業(yè)為兩個(gè)配套產(chǎn)業(yè)群。規(guī)劃目標(biāo)是到了2020 年，臨港地區(qū)將建設(shè)成「兩城兩基地」格局，即包含先進(jìn)製造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的「智造城」、宜居宜商的海濱新城，以及可作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及環(huán)保工業(yè)的示範(fàn)基地。

無(wú)錫中央車站西側(cè)的無(wú)錫世茂國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目於9 月27 日正式動(dòng)工建設(shè)。該項(xiàng)目的總建築面積為60 萬(wàn)平方米，總投資額為人民幣50 億元，是目前無(wú)錫城區(qū)在建的最大綜合項(xiàng)目之一，並將成為無(wú)錫市的新地標(biāo)。其中項(xiàng)目的雙子塔，A 塔樓高308 米，B 塔樓高358 米，建成後B 塔樓將成為無(wú)錫第一高樓。雙塔匯聚酒店、寫字樓、SOHO 及服務(wù)式公寓四種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目還包括8 層高的商場(chǎng)裙樓，集各類零售、餐飲、影院娛樂(lè)等於一體。世茂國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)於2017年全面竣工。

新加坡

據(jù)新加坡《商業(yè)時(shí)報(bào)》於9 月中報(bào)導(dǎo)，近期新加坡樓市的話題，要數(shù)美國(guó)推行第三輪量化寬鬆（QE3）後，大量熱錢或流入新加坡市場(chǎng)，或推動(dòng)星洲樓市再度熾熱。而新加坡政府為了應(yīng)對(duì)樓市升溫，或會(huì)推行新一輪的緊縮政策。QE3 下，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局將每月購(gòu)債400 億美元，《商業(yè)時(shí)報(bào)》認(rèn)為這可能會(huì)鼓勵(lì)基金投向亞太區(qū)市場(chǎng)以尋找回報(bào)較高的投資機(jī)會(huì)，進(jìn)而推高物業(yè)價(jià)格。

世界經(jīng)濟(jì)論壇於9 月5 日公布的2012 年《全球競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，新加坡繼續(xù)屈居於瑞士，排名第二位。報(bào)告顯示，瑞士以較佳的創(chuàng)新度、具效率的勞動(dòng)力及公營(yíng)機(jī)構(gòu)等優(yōu)點(diǎn)，連續(xù)4 年高踞報(bào)告榜首。世界經(jīng)濟(jì)論壇向全球144 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的15,000 名商業(yè)領(lǐng)袖展開有關(guān)各地營(yíng)商環(huán)境的調(diào)查，並綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行排名。

東京

麥格理旗下的私人資產(chǎn)集團(tuán)MGPA 於9 月3 日宣布，其亞洲房地產(chǎn)基金MGPA Asien Spezialfonds 剛向三家德國(guó)機(jī)構(gòu)投資者完成首輪募資，籌得8,500 萬(wàn)歐元（約1.09 億美元）。該基金由德國(guó)的投資法例所監(jiān)管，是一個(gè)追求收益的核心增值基金，主要在亞洲成熟市場(chǎng)如日本、澳洲、香港、新加坡及馬來(lái)西亞尋找投資機(jī)會(huì)。

日本零售物業(yè)投資機(jī)構(gòu)Japan Retail Fund 於9 月11 日發(fā)出公告，宣布計(jì)劃購(gòu)入日本7個(gè)零售物業(yè)或其信託受益權(quán)，總收購(gòu)價(jià)料達(dá)522 億日?qǐng)A。7個(gè)物業(yè)的總出租面積超過(guò)14.8 萬(wàn)平方米，當(dāng)中包括東京世田谷區(qū)一個(gè)混合用途的商業(yè)物業(yè)，以及一個(gè)位於表參道的舖位，現(xiàn)租予KIDDY LAND 作為旗艦店之用。各物業(yè)中以名古屋的Mozo Wonder City商場(chǎng)的規(guī)模最大，建築面積達(dá)到23.3 萬(wàn)平方米，出租面積超過(guò)86,000 平方米，現(xiàn)有220 家商舖及5,000 個(gè)泊車位。