【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】北京鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011上半年，北京新開商品住宅項(xiàng)目的簽約率約為45%，較去年同期約下降22個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011上半年新項(xiàng)目簽約率較低，一方面是由於第三輪政策調(diào)控對(duì)於購房需求的抑制，另一方面是新開專案在單價(jià)、總價(jià)位、區(qū)域等方面的定位上與購房人群的期望發(fā)生較大偏差。

從近期市場來看，開發(fā)商針對(duì)此已經(jīng)形成三種降價(jià)策略，從而促進(jìn)下半年的新房成交，具體如下：首先，2萬-2.5萬專案率先降價(jià)，降幅將在10%左右。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，上半年單價(jià)檔位2萬-2.5萬的項(xiàng)目供應(yīng)占比30%，但僅有三成簽約，約占簽約量的14%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，八成單價(jià)2萬-2.5萬元/平米的項(xiàng)目位於昌平、順義、大興等郊區(qū)，去年近郊區(qū)域的成交均價(jià)格在1.7萬元/平米左右，目前2萬-2.5萬的專案定價(jià)顯然過高。從6月份新開項(xiàng)目的價(jià)格變化來看，2萬-2.5萬項(xiàng)目的成交價(jià)多低於擬售價(jià)10%左右，預(yù)計(jì)這一價(jià)格回落幅度在下半年仍會(huì)持續(xù)。

其次，總價(jià)180萬以上和面積100平米以上住宅冷遇之後面臨降價(jià)壓力。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，新開項(xiàng)目中套均總價(jià)180萬以上和套均面積100平米以上的住宅占比分別為71%、62%，但其成交占比分別僅為44%、41%。也就是說高總價(jià)、大面積的住宅供應(yīng)多而成交少；相反小面積低總價(jià)的住宅儘管供應(yīng)少卻是成交主體。張?jiān)抡J(rèn)為，隨著購房成本的上升，消費(fèi)者更熱衷小面積低總價(jià)的住宅，而開發(fā)商也會(huì)為此前的熱衷於大面積高總價(jià)埋單，預(yù)計(jì)價(jià)格將迫於形勢有所回落。

第三，大興、通州將成領(lǐng)跌且跌幅較大區(qū)域，預(yù)計(jì)將連續(xù)6月下跌10%。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，簽約率處於平均水準(zhǔn)以下的項(xiàng)目中，60%來自於大興和通州。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為， 「京十五條」之後購房的以本地人居多，對(duì)於住宅的選擇更為精細(xì)，在交通、周邊配套設(shè)施、性價(jià)比方面的要求更高，大興、通州在這幾方面均比較弱勢，因此購房者少有選擇，住宅大量滯銷。上半年大興、通州新開項(xiàng)目的成交均價(jià)18000元/平，回落10%左右，但和其他近郊區(qū)16000元/平的成交均價(jià)相比，價(jià)格依然有較大下降空間，下半年預(yù)計(jì)將連續(xù)6月下跌10%。

張?jiān)抡J(rèn)為，經(jīng)歷了上半年簽約低谷，大部分開發(fā)商在未來或會(huì)調(diào)整推盤定位，小面積低總價(jià)住宅的入市量將增多，區(qū)域推盤重點(diǎn)或會(huì)再次集中朝陽、房山等熱銷區(qū)域，同時(shí)新入市住宅的價(jià)格將更加理性。