【房產(chǎn)研究所】住房價格走勢是否可以被預(yù)測？

【MyGoNews編輯部/綜合整理】住房價格走勢是否可以被預(yù)測？這樣的研究報告一定很多房地產(chǎn)業(yè)者想知道，中國清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士研究生楊振鵬(Zhenpeng Yang) 在一份「住房價格走勢是否可以被預(yù)測：對模型樣本外預(yù)測效果的分析」論文報告有了以下的結(jié)論。

這份論文中，對未來住房價格的可預(yù)測性進(jìn)行了討論。首先，列舉了3 類可完全根據(jù)歷史資訊對未來住房價格做出預(yù)測的模型，分別是：①依據(jù)房價的歷史平均增長率進(jìn)行預(yù)測的基準(zhǔn)模型；②引入房價差分的自回歸項和移動平均項的ARIMA 模型；③引入除房價以外其它內(nèi)生變數(shù)的多元模型。

在此之後，論文中提出了一種評價模型“實際預(yù)測效果”的方法，即選定統(tǒng)一的預(yù)測跨度後(如1年)，比較模型的“樣本外”預(yù)測值與實際值的偏差。在計算每一期的預(yù)測值時，都要模擬回到1年以前，利用歷史上的資訊建模，進(jìn)行樣本外預(yù)測。

論文中利用10 個中國城市的新建商品住房價格指數(shù)和交易量資料，對3類模型的樣本外預(yù)測效果進(jìn)行了評價。由於資料的時間跨度較短(2006年1月~2010年5月），在每個城市只對從2009年8月到2010年5月的10個月份的住房價格指數(shù)進(jìn)行了預(yù)測。
 

結(jié)果顯示ARIMA 模型、價格-交易量VAR模型的預(yù)測效果甚至不如基準(zhǔn)模型。楊振鵬認(rèn)為：「在歷史資訊有限、當(dāng)前價格波動劇烈的市場，很難找到可靠的方法預(yù)測未來房價。儘管在每一個時點上，都會有一些模型很好地解釋過去房價變化的規(guī)律，實現(xiàn)很高的“樣本內(nèi)”擬合度，但未來的房價似乎總能突破過去的規(guī)律，使基於舊規(guī)律的預(yù)測產(chǎn)生致命的偏差?！?br />
最後，論文還對10個美國城市1年後房價的可預(yù)測性進(jìn)行了檢驗。美國數(shù)據(jù)的時間跨度長(1976年1季度~2010年1季度)，更有利於得到可信的結(jié)果。研究結(jié)果顯示，ARIMA模型給出的預(yù)測偏差比基準(zhǔn)模型降低約29%，價格-吸納週期VAR模型的預(yù)測偏差比基準(zhǔn)模型降低約24%。這說明，對這10個城市而言，未來的住房價格確實在一定程度上是可知的。

此外，論文裡雖然沒有發(fā)現(xiàn)引入吸納週期資訊對房價的可預(yù)測性有顯著改觀，但在部分城市中，包含吸納週期的VAR模型提前預(yù)見到了2007年房價將出現(xiàn)下滑，這是只關(guān)心房價本身趨勢的ARIMA模型所無法給出的判斷。
 

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