市場(chǎng)快訊

雙北房市量偏低「奈米級(jí)波動(dòng)」回春要等

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2018-07-26

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雙北房?jī)r(jià)皆回到五年前水準(zhǔn)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)好時(shí)價(jià)公布最新房?jī)r(jià)指數(shù)，雙北房?jī)r(jià)皆回到五年前水準(zhǔn)。雖然房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)微幅上漲，但實(shí)為「奈米級(jí)波動(dòng)」；分析交易量，雙北12個(gè)月移動(dòng)平均的交易量已連續(xù)三年未達(dá)五年平均值，足見(jiàn)市場(chǎng)仍未過(guò)冬！

觀察好時(shí)價(jià)最新公布的房?jī)r(jià)指數(shù)，臺(tái)北市房?jī)r(jià)回到2013年初之水準(zhǔn)、新北市房?jī)r(jià)則回到2013年7月之水準(zhǔn)，雙北房市距房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，已有10％之修正。其中，臺(tái)北的大安區(qū)、信義區(qū)、松山區(qū)及內(nèi)湖區(qū)更跌破基期，房?jī)r(jià)向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點(diǎn)，包含板橋區(qū)、新莊區(qū)、三重區(qū)、蘆洲區(qū)及中永和，房?jī)r(jià)自2016年下半年開(kāi)始膠著，呈現(xiàn)持平發(fā)展。

然而，在分析不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)走向時(shí)，除了觀察房?jī)r(jià)外，也要透過(guò)「交易量」了解市場(chǎng)交易熱度。研究臺(tái)灣過(guò)去房地產(chǎn)景氣循環(huán)，不難發(fā)現(xiàn)臺(tái)灣的市場(chǎng)特性為「量先價(jià)行」，意味著當(dāng)市場(chǎng)向下反轉(zhuǎn)時(shí)，交易量會(huì)先下跌，接著房?jī)r(jià)隨之下修；反之，當(dāng)市場(chǎng)復(fù)甦時(shí)，交易量將會(huì)先上升，接著房?jī)r(jià)才跟著上漲。此外，臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受329檔期、928檔期等季節(jié)性因素影響甚巨，因此在分析交易量時(shí)，以「移動(dòng)平均」計(jì)算的交易量就顯得非常重要。

「移動(dòng)平均」是將過(guò)去特定期間的交易量取平均值，能夠消弭掉季節(jié)性因素造成短期波動(dòng)的干擾，反映出長(zhǎng)期的趨勢(shì)和走向。好時(shí)價(jià)分析雙北的交易量移動(dòng)平均，發(fā)現(xiàn)均自2015年5月開(kāi)始跌破5年平均。其中，臺(tái)北市2016年的交易量更處?kù)兜蜋n，每月成交量在1,300件附近徘徊；新北市雖然過(guò)去一年成交量略有起色，但仍未突破五年平均每月3,500件的大關(guān)。

若將房?jī)r(jià)與交易量整合分析，雙北的價(jià)量仍維持在「價(jià)漲量跌」的局面，然而所謂的價(jià)漲，臺(tái)北市僅上升0.03％、新北市為0.36％，顯示雙北的房市仍處?kù)恫▌?dòng)的階段。透過(guò)量先價(jià)行的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)若不繼續(xù)下修，則雙北的房市無(wú)法前進(jìn)到復(fù)甦前穩(wěn)定盤(pán)整的「價(jià)量俱跌」階段，若未達(dá)穩(wěn)定盤(pán)整的時(shí)期，交易量則很難上升，回春只能再繼續(xù)等等！