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  • 都市更新帶動(dòng)、外資持續(xù)追捧，美國(guó)洛杉磯市中心集合住宅單季飆漲11.1％
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】近年來投資海外不動(dòng)產(chǎn)逐漸成為顯學(xué)，除了不少投資人鎖定快速發(fā)展、標(biāo)榜高收益的東協(xié)各國(guó)外，也有投資人將資金移往美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。瑞普萊坊副總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)2016年5月31日表示，美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法制健全，而且稅制透明，投資人不需要承擔(dān)政治及法律上的風(fēng)險(xiǎn)，加上美元長(zhǎng)期走強(qiáng)趨勢(shì)不變，進(jìn)可賺匯差、價(jià)差，保守一點(diǎn)又是最穩(wěn)定、安全的投資環(huán)境，因此一直是海外置產(chǎn)的首選。
 
獨(dú)立國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)顧問公司萊坊的合作夥伴道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)發(fā)表2016年第一季市場(chǎng)報(bào)告指出，臺(tái)灣人耳熟能詳?shù)臇|、西岸兩大城市，紐約及洛杉磯美國(guó)，住宅價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。
 
若分析區(qū)域及產(chǎn)品類型，洛杉磯的市中心集合住宅的單價(jià)約在新臺(tái)幣每坪79萬元，與上季相比，單季漲幅就高達(dá)11.1％；與2015年同期相比，年漲幅更是達(dá)到16.4％；而在洛杉磯美麗海灘的聖莫尼卡(Santa Monica)，集合住宅的單價(jià)約在新臺(tái)幣每坪109萬元，年漲幅也有7.3％。而知名豪宅區(qū)比佛利山莊，則出現(xiàn)價(jià)格下滑的現(xiàn)象。獨(dú)棟豪宅的平均總價(jià)約在新臺(tái)幣1.8億元，若換算成單價(jià)，則是約在新臺(tái)幣每坪145萬元，價(jià)格單季下跌了約9.1％，全年則是下滑了約14.1％。
 
瑞普萊坊副總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)表示，過去洛杉磯市中心一帶給人商業(yè)大樓林立及非理想住宅區(qū)的印象，但近幾年洛杉磯政府積極推動(dòng)城市改革，不僅訂定老舊建築物重新整修及再利用的相關(guān)法案，也推動(dòng)百老滙一帶的劇院區(qū)活化等計(jì)畫，南方公園區(qū)(South Park）也轉(zhuǎn)為住商混合區(qū)。
 
在美國(guó)其他城市方面，格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)的報(bào)告中指出，美國(guó)東岸的金融重鎮(zhèn)紐約曼哈頓的集合住宅單價(jià)季漲幅達(dá)到5.2％，而佛羅里達(dá)州的邁阿密的集合住宅則在2016年第一季單季上漲約1.4％。2015年中國(guó)購(gòu)置海外不動(dòng)產(chǎn)的總金額接近300億美元(約新臺(tái)幣9.9兆元)，比2014年成長(zhǎng)1倍，預(yù)期開發(fā)商、置產(chǎn)客大量湧入美國(guó)的趨勢(shì)不變，房產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱潮不退。
 
蘇銳強(qiáng)表示，投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)要注意以下幾點(diǎn)基本稅務(wù)觀念：
 
1.投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)須詳細(xì)規(guī)劃節(jié)稅策略，尤其是像持有成本較高的紐約市，更是需要詳細(xì)的規(guī)劃。
 
2.美國(guó)的稅務(wù)除了持有稅外，處份時(shí)的聯(lián)邦資本利得稅則是以持有期間依稅率15％~39.6％計(jì)算。
 
3.外國(guó)投資人的貸款成數(shù)只有約5~6成，期限最長(zhǎng)30年，利率則約4.125％~5.5％。
 
4.須注意稅務(wù)方面有些許限制，如依FIRPTA規(guī)定外國(guó)人出售美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)買方須先預(yù)繳出售總價(jià)款的10％為資本利得稅，以及遺贈(zèng)時(shí)的年度免稅額與本國(guó)人不同。
 
美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受到長(zhǎng)期低利率的因素，以及因政治及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定吸引不少來自海外的移民及工作人口，加上美國(guó)是資金的避險(xiǎn)區(qū)域，令住宅自用者及美國(guó)國(guó)內(nèi)外投資人都對(duì)後市抱持樂觀態(tài)度，而樂於購(gòu)買住宅。
 
美國(guó)的幾個(gè)大城市的住宅租賃及投資市場(chǎng)都有供不應(yīng)求的情況，但也因?yàn)楦髦荻愔撇煌?，投資人一定要找合法的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，同時(shí)考量其商譽(yù)、信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)時(shí)間，以確保案源的可靠、服務(wù)的品質(zhì)及後續(xù)糾紛得以處理，不要讓自己的資產(chǎn)變成飄零海外的孤兒物件，才能安心享受投資成果。