【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】世邦魏理仕臺(tái)灣分公司2015年11月16日發(fā)佈2015年第3季臺(tái)北市辦公室市場(chǎng)研究調(diào)查報(bào)告，整體結(jié)論認(rèn)為，第3季全臺(tái)建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)萎縮情況略有改善，惟當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不明且總統(tǒng)大選屆至，預(yù)料第4季房市回溫程度有限。
 
世邦魏理仕臺(tái)灣分公司表示，內(nèi)需動(dòng)能不足，第三季經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，預(yù)測(cè)數(shù)減少1.11個(gè)百分點(diǎn)，為6年來(lái)首次單季出現(xiàn)衰退。2015年第3季經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，主因出口與民間消費(fèi)成長(zhǎng)幅度低於預(yù)期，其中商品出口在國(guó)際需求疲弱且原物料價(jià)格持續(xù)下跌的影響下，較2014年同期減少13.9％。消費(fèi)氣氛亦轉(zhuǎn)趨保守，2015年第3季零售業(yè)營(yíng)業(yè)額年減1.9％，致使民間消費(fèi)年增率僅0.9％。所幸季內(nèi)就業(yè)市場(chǎng)仍屬穩(wěn)定，整體人力需求維持正成長(zhǎng)，9月失業(yè)率為3.9％，較2014年同期下降。
 
考量全球景氣復(fù)甦緩慢，9月央行理監(jiān)事會(huì)決議將政策利率調(diào)降0.125個(gè)百分點(diǎn)，為近4年多來(lái)首次調(diào)整利率。世邦魏理仕認(rèn)為，此次央行降息幅度小，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)隨之波動(dòng)，價(jià)格仍是影響民眾購(gòu)屋意願(yuàn)的主要因素。2015年第3季全臺(tái)建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)萎縮情況略有改善，惟當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不明且總統(tǒng)大選屆至，預(yù)料第4季房市回溫程度有限。
 
觀望氣氛濃，商辦市場(chǎng)價(jià)量停滯
 
世邦魏理仕臺(tái)灣分公司表示，2015年第3季全臺(tái)大型商用不動(dòng)產(chǎn)成交案件僅個(gè)位數(shù)，交易額共計(jì)新臺(tái)幣95億元，較上年同期縮減80％。分析季內(nèi)交易活動(dòng)，自用型買方置產(chǎn)需求維持穩(wěn)定，廠房及廠辦類型物件占總投資額84％。在整體經(jīng)濟(jì)及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)前景偏向悲觀的氣氛下，投資人大多抱持謹(jǐn)慎態(tài)度，形成交易量與價(jià)格停滯不前的僵局。值得一提的是，2015年第3季出現(xiàn)2015年來(lái)首宗大型商辦交易，正大置地以新臺(tái)幣10.7億元買下統(tǒng)一國(guó)際大樓一個(gè)樓層，顯示位於精華地段且甚少釋出的A辦產(chǎn)品對(duì)部分投資人仍具有相當(dāng)?shù)奈Α?br />  
由於成交價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)，加以租金漲幅微小，2015年第3季臺(tái)北平均商辦淨(jìng)收益率維持在2.35％。未來(lái)數(shù)月內(nèi)，數(shù)個(gè)大型標(biāo)案陸續(xù)登場(chǎng)，且市場(chǎng)有望見到較多的賣方出售名下房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資本利得，此將有助於提升商辦市場(chǎng)交易量，而賣方開價(jià)也可能更貼近市場(chǎng)，惟短期內(nèi)成交價(jià)將維持平盤。
 
季內(nèi)無(wú)新大樓釋出，空置率重回下降趨勢(shì)
 
世邦魏理仕臺(tái)灣分公司表示，歷經(jīng)連續(xù)兩季均有新大樓完工的情況後，2015年第3季臺(tái)北辦公室市場(chǎng)無(wú)新供給釋出，然由於少數(shù)房東調(diào)整大樓出租面積，使得市場(chǎng)總供給量略微增加至116.9萬(wàn)坪，較前季增加2,214坪。第3季租賃活動(dòng)較先前熱絡(luò)，新舊大樓皆可見空置單位逐漸去化，促使2015年第3季平均空置率自上季的12.1％下降至11.3％，終止連4季上升走勢(shì)。
 
在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)甦仍具不確定性的環(huán)境下，許多國(guó)內(nèi)外企業(yè)採(cǎi)取較保守的租賃策略，有意進(jìn)行搬遷的租戶也多以租賃成本不增加為前提，期望在市場(chǎng)上尋得位置優(yōu)良、價(jià)位平實(shí)的辦公空間。然而，目前市中心內(nèi)新建大樓主要為A級(jí)商辦，其租金開價(jià)水準(zhǔn)與租戶預(yù)算間存在一定程度的差距，導(dǎo)致大樓去化速度較緩慢。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，未來(lái)一年內(nèi)臺(tái)北市場(chǎng)將無(wú)新大樓落成，而租賃需求可望維持平穩(wěn)，預(yù)測(cè)平均空置率將下降2％。
 
需求未受不景氣影響，辦公室詢問(wèn)度上升
 
世邦魏理仕臺(tái)灣分公司表示，2015年第3季租戶詢問(wèn)度上升、搬遷案例增多，帶動(dòng)總淨(jìng)去化量較前季大幅成長(zhǎng)至10,530坪。第3季A辦市場(chǎng)有數(shù)家金融及科技業(yè)者因原大樓老舊而選擇搬遷，使得A辦淨(jìng)去化量創(chuàng)下一年來(lái)最佳表現(xiàn)。然多數(shù)A辦租戶對(duì)租金水準(zhǔn)較為敏感，有意支付高額租金以遷往頂級(jí)大樓的企業(yè)仍屬少數(shù)。另一方面，中小企業(yè)對(duì)B級(jí)辦公室的需求維持穩(wěn)健，面積達(dá)500坪以上的單位供不應(yīng)求，影響部分租戶須提前尋找適合地點(diǎn)，以利後續(xù)搬遷計(jì)畫的執(zhí)行。
 
據(jù)觀察，多間大型企業(yè)積極評(píng)估整合後勤單位辦公處所的可能性，但因非市中心區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公室供給十分有限，預(yù)料中短期內(nèi)具備此類需求的租戶將以續(xù)租為主。儘管目前臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，租戶因人力縮編而減少承租面積的例子並不常見；未來(lái)數(shù)月臺(tái)北辦公室市場(chǎng)去化速度將維持平均水準(zhǔn)，且有少數(shù)租戶不受景氣影響，展現(xiàn)增租意願(yuàn)。
 
市況穩(wěn)定有利租金微幅成長(zhǎng)
 
世邦魏理仕臺(tái)灣分公司表示，2015年第3季A辦租賃活動(dòng)有所回升，但考量中短期內(nèi)需求不會(huì)有顯著的成長(zhǎng)，A辦房東大多維持先前開價(jià)，平均成交租金為2,604元/坪。第3季B辦需求持平，有少數(shù)房東為改善大樓空置情況而調(diào)降租金，平均租金小幅下降0.2％至1,742元/坪。
 
A辦市場(chǎng)中，各主要商圈租金與上季相比幾無(wú)變化，而租賃活動(dòng)較頻繁的信義基隆區(qū)，A辦租金增幅最大，較前季上升0.4％。展望未來(lái)數(shù)月，多數(shù)A辦房東將維持現(xiàn)有開價(jià)，但在新大樓逐漸去化的帶動(dòng)下，平均A辦租金有望延續(xù)溫和成長(zhǎng)趨勢(shì)。
 
比較各商圈B辦租金表現(xiàn)，敦化仁愛區(qū)因有少數(shù)租戶遷出，平均租金較前季下滑0.6％。整體而言，市區(qū)B辦詢問(wèn)度高，房東普遍對(duì)未來(lái)市況抱持正面看法，目前仍有不少租戶積極尋找面積較大的B辦空間，預(yù)料此類物件的議價(jià)空間將維持窄小。
 
新大樓房東去化壓力將逐漸減輕
 
2015年第3季A、B辦市場(chǎng)無(wú)新大樓完工，且淨(jìng)去化量為正數(shù)，空置率均呈下降走勢(shì)。A辦空置率因搬遷活動(dòng)增加，較前季減少至14.5％，B辦市場(chǎng)則因新建大樓去化情況良好，推動(dòng)平均空置率降為8.8％。
 
受惠於大型租戶遷入，敦化仁愛區(qū)A辦空置率較前季減少1.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅為各區(qū)之冠。目前A辦市場(chǎng)以金融及網(wǎng)通業(yè)者較為積極，且部分公司有意擴(kuò)充辦公室面積。未來(lái)一年A辦市場(chǎng)無(wú)任何新供給，新落成大樓房東面臨的去化壓力將有所緩解，平均A辦空置率將因租戶陸續(xù)遷入新大樓而逐季下降。
 
季內(nèi)各商圈B辦空置率均較上季減少，其中小單位租賃交易熱絡(luò)的中山北路區(qū)，空置率季降1.0％。據(jù)觀察，中小型企業(yè)因付租能力有限，對(duì)B級(jí)辦公室的需求長(zhǎng)期維持穩(wěn)定，加上未來(lái)數(shù)月無(wú)新供給釋出，預(yù)期B辦空置率將於半年內(nèi)回落至6％。