【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2013年2月份中國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)9個(gè)月上揚(yáng)，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳於3月1日頒佈關(guān)於繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，該通知明確了「新國(guó)五條」細(xì)則。

跨國(guó)商仲集團(tuán)高力國(guó)際表示，自2012年下半年以來(lái)，隨著首套剛需購(gòu)房人群以及改善型購(gòu)房人群的入市，全中國(guó)大多數(shù)一二線城市的房?jī)r(jià)和銷售額雙雙上漲。此次出臺(tái)的「新國(guó)五條」旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與投機(jī)性購(gòu)房行為。

新國(guó)五條主要包括以下七個(gè)要點(diǎn)：
•    完善和貫徹房?jī)r(jià)調(diào)控工作，制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)
•    進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施
•    進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率
•    對(duì)出售自有住房按差額20%徵收的個(gè)人所得稅
•    加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作
•    增加住房用地供應(yīng)
•    加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

高力國(guó)際認(rèn)為，該新政的出臺(tái)將對(duì)中國(guó)二手住宅市場(chǎng)的供求產(chǎn)生重要的影響。地方政府和人民銀行分支機(jī)搆將具體負(fù)責(zé)政策的落實(shí)情況。政策效果可以從兩個(gè)時(shí)間段來(lái)論述：即從目前到地方配套細(xì)則落地這段時(shí)間以及細(xì)則落地之後。

在地方細(xì)則出臺(tái)和落實(shí)之前，賣(mài)方出於規(guī)避額外稅負(fù)的考慮，可能增加二手住房的掛牌量，使二手住房的供應(yīng)量有所增加，這同時(shí)會(huì)對(duì)業(yè)主的對(duì)外報(bào)價(jià)產(chǎn)生一定的下行壓力，儘管業(yè)主大幅降價(jià)拋售的可能性不大。

從需求方面來(lái)看，由於擔(dān)憂政策落實(shí)之後賣(mài)家可能將新的稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，之前處?kù)队^望的買(mǎi)家在短期可能儘快出手。所以，短期內(nèi)首套剛需和改善型需求會(huì)有所增加。

綜上所述，儘管二手住房成交均價(jià)的變化將取決於供應(yīng)增大相對(duì)於需求放大的幅度，不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)細(xì)則落實(shí)前的一段時(shí)間內(nèi)，二手住房的成交量將會(huì)集中釋放。


至於，中期影響方面，地方執(zhí)行細(xì)則落實(shí)後，可能對(duì)二手住房市場(chǎng)產(chǎn)生兩方面影響。首先部分賣(mài)家將出現(xiàn)觀望心態(tài)，而導(dǎo)致掛牌量以及供應(yīng)量的下降。另外部分賣(mài)家可能會(huì)通過(guò)提高掛牌價(jià)的方式將額外稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。對(duì)於第一種情況，賣(mài)家之前持有物業(yè)的期限會(huì)對(duì)其決策產(chǎn)生一定影響，由於之前的規(guī)定是持有滿五年且是唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。如果該規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行，未滿五年持有期限的賣(mài)家可能會(huì)採(cǎi)取等待策略，這會(huì)進(jìn)一步降低二手住房掛牌量。

在第二種情況下，如果賣(mài)方要將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，需求量的變化主要取決於買(mǎi)家對(duì)於更高價(jià)格的接受程度。儘管首套剛需及改善型買(mǎi)家對(duì)於價(jià)格變動(dòng)的敏感度相對(duì)投資型賣(mài)家而言較低，從而該類需求的影響較小，但也不排除部分買(mǎi)家暫時(shí)擱置他們的置業(yè)計(jì)畫(huà)，以等待未來(lái)政策的利好變化，所以總體需求量還是會(huì)有所下降。

總體而言，在供給和需求均下降的情況下，成交量會(huì)降低，但我們預(yù)計(jì)成交均價(jià)可能保持平穩(wěn)。

高端住宅市場(chǎng)方面，調(diào)控新政對(duì)其影響或?qū)⒏鼮槊黠@。改善型以及投資型買(mǎi)家是高端住宅市場(chǎng)的兩大主力需求，這兩類客戶對(duì)於價(jià)格更加敏感。受價(jià)格增長(zhǎng)（賣(mài)方將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房）、買(mǎi)賣(mài)淨(jìng)收益下降（所得稅）以及持有成本上升（房產(chǎn)稅）的影響，買(mǎi)家可能會(huì)擱置他們的置業(yè)計(jì)畫(huà)，從而會(huì)使高端住宅的需求量相比低端市場(chǎng)有更為明顯的下降，而導(dǎo)致成交價(jià)格的下降更為顯著。

總的來(lái)說(shuō)，在新政執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)之前，二手住房成交量將會(huì)有一波成交高峰。而在政策落實(shí)之後，我們預(yù)計(jì)成交量會(huì)下降。然而，在高端住宅市場(chǎng)方面，成交均價(jià)將可能出現(xiàn)更為顯著的下降，普通住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平穩(wěn)。

一手住宅市場(chǎng)方面，受調(diào)控新政的影響，總體成交量會(huì)有所下降。然而，考慮到二手住宅市場(chǎng)銷售報(bào)價(jià)的提高，部分買(mǎi)家會(huì)轉(zhuǎn)而進(jìn)入一手市場(chǎng)，使需求量下降幅度有限。但從長(zhǎng)期來(lái)看，鑒於未來(lái)需求減少的考慮，開(kāi)發(fā)商會(huì)相應(yīng)地調(diào)整他們的開(kāi)工進(jìn)度和拿地策略。