北京期房市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)跌，「金九」黯然收?qǐng)觥?/p>

【MyGoNews廖賢龍/ 臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年9月北京樓市新樓盤進(jìn)入開盤放量潮，但多數(shù)項(xiàng)目卻以成交黯然收?qǐng)?，尤其是部分大戶型住宅少有問津。市?chǎng)已進(jìn)入深度觀望期，「金九」房價(jià)雖有下降，只是仍未達(dá)到多數(shù)消費(fèi)者的購買預(yù)期，但在區(qū)域成交價(jià)格、中低端項(xiàng)目成交價(jià)格以及新開項(xiàng)目降價(jià)比重等方面均顯示出調(diào)控成效。樓市庫存再登高峰，簽約率創(chuàng)兩年新低，房企業(yè)績持續(xù)下滑，重重壓力下，預(yù)計(jì)四季度房價(jià)將迎來深度下調(diào)。

一、商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況

1、供應(yīng)量：供應(yīng)量環(huán)比增加40%，城區(qū)供應(yīng)比重連續(xù)兩月超三成
   截至29日，2011年9月北京商品期房住宅入市專案數(shù)為22個(gè)，新增住宅供應(yīng)7832套，預(yù)計(jì)全月供應(yīng)量在8200套左右，環(huán)比增加40%，同比基本持平。從9月開始，市場(chǎng)進(jìn)入放量推盤的節(jié)奏，在供應(yīng)方面延續(xù)往年「金九」的旺季景象，但新增供應(yīng)並未有效推動(dòng)成交，因而使「金九」黯然收?qǐng)?。從供?yīng)區(qū)域來看，城區(qū)住宅供應(yīng)連續(xù)兩月超過30%，較1-7月城、郊區(qū)「二八」供應(yīng)結(jié)構(gòu)來說，城區(qū)供應(yīng)相對(duì)緊缺的狀況得以緩解，這將減少城區(qū)住宅由於相對(duì)稀缺而漲價(jià)的動(dòng)力。

2、庫存量：住宅存量再增3000套，「銀十」期房存量或達(dá)8萬套
   截至2011年9月29日，北京市可售商品住宅存量達(dá)到112457套，較8月增加約3000套，創(chuàng)2010年來商品住宅庫存量新高。其中，期房住宅庫存量74918套，現(xiàn)房住宅庫存量37539套，9月庫存增量基本全部來源於期房住宅，預(yù)計(jì)「銀十」期房存量將向8萬套高位靠攏，這反映出期房住宅陷入高供應(yīng)、低成交的窘境，或?qū)Α搞y十」部分開發(fā)商的入市熱情有所削弱，也有可能促使更多項(xiàng)目低價(jià)入市，加大銷售籌碼，縮減新增供應(yīng)的滯銷比例；在售項(xiàng)目要釋放庫存，同時(shí)要挽回銷售優(yōu)勢(shì)，很有可能與新開項(xiàng)目形成「對(duì)抗」降價(jià)的趨勢(shì)。

二、商品住宅市場(chǎng)成交情況

1、成交量：成交量環(huán)比再降10%，大戶型項(xiàng)目入市難銷
    2011年9月1-28日北京商品住宅共成交4641套，預(yù)計(jì)全月成交量難以突破5000套，環(huán)比減少10%，同比減少59%，是「京十五條」後各月成交量的最低值。深度觀望的購房者在傳統(tǒng)銷售旺季也不會(huì)盲目追逐成交，更關(guān)注實(shí)際價(jià)格的變化，單純供應(yīng)放量已難以成為成交上漲的動(dòng)力，「銀十」開發(fā)商或在項(xiàng)目供應(yīng)、價(jià)格、戶型、區(qū)位等多個(gè)方面加大銷售籌碼。受成交連月低迷的影響，預(yù)計(jì)下月成交回暖有限，成交量在6000-7000套左右。

2、簽約率：新項(xiàng)目簽約率首次跌至個(gè)位數(shù)，「銀十」市場(chǎng)競爭加劇
    截至29日，2011年8月新開盤的商品住宅項(xiàng)目當(dāng)月簽約率為7%，較8月回落10個(gè)百分點(diǎn)，是2010年以來首次跌至個(gè)位數(shù)。和去年同期「金九」旺季70%的簽約率相比，當(dāng)前消化速度降至十分之一，這說明9月市場(chǎng)只是單方面的供應(yīng)旺季，新項(xiàng)目的銷售難度空前增大，超九成的供應(yīng)轉(zhuǎn)移到下月和新項(xiàng)目共同競爭「銀十」市場(chǎng)，10月相當(dāng)於兩個(gè)月的累積供應(yīng)謀求消化，若成交回暖乏力，對(duì)於後市銷售壓力與競爭程度來說很可能形成一種「滾雪球」效應(yīng)。

3、成交均價(jià)：全市成交均價(jià)環(huán)比下降2%，區(qū)域價(jià)格首現(xiàn)全面回落
    9月全市新建商品住宅成交均價(jià)為21521元/平，環(huán)比下降約2%，同比上漲10%。其中，城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊的成交均價(jià)分別為32045元/平，18461元/平，9430元/平，分別環(huán)比下降6%、3%和1%。各個(gè)區(qū)域房價(jià)在「金九」年內(nèi)首次進(jìn)入全面回落，部分郊區(qū)如房山、大興已進(jìn)入二次回落，這意味著價(jià)格拐點(diǎn)已顯端倪，只是整體均價(jià)的下降幅度未達(dá)到預(yù)期的15%-20%的回落空間，隨著成交持續(xù)低落、庫存升高、房企對(duì)資金需求更加迫切等因素的影響，預(yù)計(jì)價(jià)格深調(diào)有望在四季度實(shí)現(xiàn)。 
 

資料來源：鏈家地產(chǎn)

三、商品住宅結(jié)構(gòu)性銷售特點(diǎn)

1、各價(jià)格檔位成交：中、低端項(xiàng)目成交均價(jià)分別回落5%和1%
    9月低端專案（專案擬售均價(jià)小於2萬/平）和中端專案（項(xiàng)目擬售價(jià)2萬-3萬/平）的成交均價(jià)分別為12974元/平和21071元/平，環(huán)比分別下降1%和5%。房協(xié)資料上月資料顯示，居民首次購房比重為89%，這說明隨著調(diào)控的持續(xù)，首次置業(yè)的剛性購房者已成為成交主體，並且比例在逐步增加，由於購房實(shí)力較弱，購房選擇主要集中在中低端住宅。而這部分住宅價(jià)格回落，一方面有利於未來剛性購房需求得到更高層次的滿足，另一方面也將對(duì)價(jià)格持續(xù)走高的高端項(xiàng)目造成壓力。

2、各面積檔位成交：120平以上成交比重降1%,大戶型住宅入市難銷
   2011年9月120平以上的住宅新增供應(yīng)3208套，占比41%，比重環(huán)比增加18個(gè)百分點(diǎn)，但成交比重反而較上月減少1個(gè)百分點(diǎn)，為27%。這部分專案定位多屬高端，以洋房、別墅為主，加上面積較大，從單價(jià)、總價(jià)方面考慮都偏離市場(chǎng)絕大多數(shù)剛需購房者的購買需求，儘管入市量顯著增多，但並未受到關(guān)注。後市的降價(jià)幅度很有可能超過小戶型項(xiàng)目，以緩解滯銷壓力。

四、房企分析

1、商品期房住宅銷售業(yè)績：9月房企在京銷售業(yè)績環(huán)比再降20%
    2011年9月房企在京新建商品期房住宅銷售業(yè)績預(yù)計(jì)為60億，環(huán)比下降約20%。房企在京銷售業(yè)績下滑意味著資金回籠再次受限。上月外管局叫停房地產(chǎn)企業(yè)海外上市融資，近日銀監(jiān)會(huì)也有消息稱或要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行貸款限制，這意味著繼銀行貸款、企業(yè)債款、金融信託後的多重融資管道被堵，部分房企對(duì)於從在售項(xiàng)目中回籠資金的要求會(huì)更加迫切，預(yù)計(jì)10月份會(huì)在住宅供應(yīng)量、價(jià)格、戶型、區(qū)位等多面加大銷售籌碼。

2、逐利空間： 擬售與成交均價(jià)差距擴(kuò)至31%，後市逐利意願(yuàn)或削弱 
    2011年9月入市商品期房住宅項(xiàng)目的擬售均價(jià)為26158元/平米，截至28日成交均價(jià)為18069元/平米，擬售與成交均價(jià)差距為31%，較8月上漲15%。一方面由於多數(shù)項(xiàng)目首先售出的是價(jià)位相對(duì)低端的住宅，而高價(jià)住宅尚未成交，另一方面開發(fā)商過度看好「金九」市場(chǎng)，部分入市專案擬售均價(jià)虛高。根據(jù)近日評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾公佈內(nèi)地房地產(chǎn)商流動(dòng)性壓力測(cè)試結(jié)果顯示，絕大多數(shù)房企流動(dòng)資金僅能承受物業(yè)銷售額下降10%的水準(zhǔn)，在新項(xiàng)目業(yè)績持續(xù)下滑，融資難度增大的情況下，資金回籠或代替利潤追逐，成為近期部分房企主要銷售目標(biāo)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，10月開發(fā)商並未放緩專案入市速度，低價(jià)入市或成為「銀十」推盤主流。

3、房企降價(jià)結(jié)構(gòu)：降價(jià)專案比重增加5%，其中中小房企比重超六成
    9月末全市共有74個(gè)舊盤新開的期房項(xiàng)目，有44個(gè)項(xiàng)目價(jià)格低於上次開盤，比重約為59%，比重較上月增加5%，降價(jià)項(xiàng)目裡中小房企比重為61%，新政後首次超過六成，降價(jià)項(xiàng)目27個(gè)，較1-8月統(tǒng)計(jì)增加8個(gè)。自6月份以來降價(jià)項(xiàng)目比重一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，9月已接近六成，絕大部分項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)，意味著樓市進(jìn)入「普降」為期不遠(yuǎn)，中小房企在降價(jià)項(xiàng)目中比重首超六成，將有利於後市釋放庫存帶動(dòng)成交回暖。新政後北京商品住宅項(xiàng)目經(jīng)歷了大型房企價(jià)格首先下降，其標(biāo)桿作用帶動(dòng)中小房企價(jià)格回落的過程，但目前大型房企資金相對(duì)充裕，降價(jià)節(jié)奏較上半年有所停滯，而大型房企佔(zhàn)據(jù)北京約六成的市場(chǎng)份額，受消費(fèi)者關(guān)注程度也較高，未來大型房企項(xiàng)目價(jià)格的全面回落，才真正意味著價(jià)格走向「實(shí)降」。
 

資料提供：鏈家地產(chǎn)