【不動產(chǎn)研究所】不動產(chǎn)投資之可行性評估

【MyGoNews地產(chǎn)研究所】評估一個不動產(chǎn)投資計畫案的可行性，折現(xiàn)現(xiàn)金流法的淨(jìng)現(xiàn)值(Net PresentValue, NPV)可能是最常使用的指標之ㄧ。傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流法採用的現(xiàn)金流為定值，對應(yīng)於投資期間現(xiàn)金流(包括流出與流入)的總折現(xiàn)值也會是定值。然而，實際的現(xiàn)金流常受到外在因素影響而具有隨機波動性，無法準確預(yù)知。因此，以傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流法估計的淨(jìng)現(xiàn)值常與實際值產(chǎn)生顯著的差異。

本研究考慮租金市場的波動性及不動產(chǎn)維修費用的隨機性因素，利用蒙第卡羅模擬技術(shù)(Monte Carlo simulation technique)在預(yù)設(shè)的折現(xiàn)率條件下，對投資不動產(chǎn)的淨(jìng)現(xiàn)值進行隨機取樣，藉以分析投資者需求報酬的可靠度(Reliability)。本研究將可靠度定義為資產(chǎn)淨(jìng)現(xiàn)值大於零的機率，此機率係指在期望的報酬率條件下資產(chǎn)價值增加的機率，並將可靠度與報酬率的關(guān)係曲線稱為需求報酬可靠度曲線。此曲線可用來評估及比較不同投資計畫案的可行性，做為投資者決策的依據(jù)。

基於提出的評估方法，本研究針對三個互斥的投資計畫案(Mutually exclusiveprojects)進行可行性評估，並從中選擇同時滿足投資條件、投資者需求報酬及可靠度水準的相對最佳投資計畫案，做成投資決策。在計算淨(jìng)現(xiàn)值時，假設(shè)不動產(chǎn)投資期間流入現(xiàn)金流及流出現(xiàn)金流均具有隨機性。

本研究報告作者為華夏技術(shù)學(xué)院建築系林正祥。