中國(guó)2012年土地市場(chǎng)交易被預(yù)估會(huì)是低價(jià)低量

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 2012年1月中國(guó)129個(gè)城市土地成交量?jī)H為921塊，下滑至2010年4月限購(gòu)實(shí)行以來的最低點(diǎn)，環(huán)比下降50%，同比下降52%；土地供應(yīng)量為1462塊，環(huán)比下降40%，同比下降27%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，主要有以下3點(diǎn)原因：
第一是傳統(tǒng)土地市場(chǎng)成交淡季。2008年以來的春節(jié)前後都是土地成交淡季，由於2012年春節(jié)提前至1月，土地成交淡季也提前到來。

第二為中國(guó)政府多在新年開始後調(diào)整供地計(jì)畫，減緩供地節(jié)奏，降低土地供應(yīng)量。2011年2月春節(jié)月份中國(guó)土地供應(yīng)量環(huán)比下降4%，2010年2月份春節(jié)中國(guó)土地供應(yīng)量環(huán)比下降34%，是2010年全年供應(yīng)量最低的月份。1月份乃至第1季度土地市場(chǎng)供應(yīng)均偏低。

第三是房企拿地謹(jǐn)慎促使市場(chǎng)低成交。2011年中國(guó)土地（包含工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等非劃撥類用地）成交樓面價(jià)為1191元/平米，已下滑至2009年以來的最低點(diǎn)，此外，2011年監(jiān)測(cè)中國(guó)129的城市的土地成交量為自2009年以來的最高點(diǎn)，環(huán)比漲幅為16.5%，資金鏈穩(wěn)健、有拿地計(jì)畫的企業(yè)多在2011年以低價(jià)購(gòu)得，當(dāng)前大部分房企則在2012年積極執(zhí)行過冬政策，謹(jǐn)慎拿地或無拿地計(jì)畫，預(yù)計(jì)中國(guó)土地市場(chǎng)短期內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)明顯反彈。

馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2012年1月份中國(guó)土地成交市場(chǎng)有2個(gè)特點(diǎn)：
第一、住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到4年來最低點(diǎn)，中國(guó)住宅用地多以低價(jià)成交；成交數(shù)量近3年內(nèi)最低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的全國(guó)129個(gè)城市資料顯示，2012年1月全國(guó)129個(gè)城市的住宅土地平均溢價(jià)率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位。樓面價(jià)環(huán)比下降了27%。

此外，2012年1月中國(guó)129個(gè)城市住宅用地成交量是近3年的月度成交最低點(diǎn)，住宅用地成交數(shù)量為239塊，環(huán)比下降57%。2011中國(guó)129個(gè)城市的住宅用地成交量環(huán)比下降3.4%。2012年上半年，中國(guó)住宅用地低價(jià)成交仍將是主要的趨勢(shì)。一方面，2012年限購(gòu)是2012年的主旋律，商品房售價(jià)趨勢(shì)並不完全明朗致使房企在商品房用地投資中更為謹(jǐn)慎。另一方面，2011年房企資金壓力在2012年仍將持續(xù)，若銷量低迷，房企很難高價(jià)拿地。此外，2012年住宅用地中超50%用於保障性住房建設(shè)，對(duì)於配建保障房的住宅地塊，房企出於利潤(rùn)的考慮，拿地積極性也會(huì)有所降低。

在多個(gè)因素影響下，2012年全國(guó)住宅土地市場(chǎng)「低價(jià)低量」成交或?qū)橹饕厔?shì)，住宅用地成交量減少，將會(huì)影響到未來市場(chǎng)的住房供應(yīng)。一般拿地到住宅可入市開發(fā)週期是一年左右，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)住宅新增供應(yīng)量將會(huì)逐漸減少。

第二，商業(yè)用地平均溢價(jià)率下滑至2年以來的最低點(diǎn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)中國(guó)129個(gè)城市資料顯示，2012年1月中國(guó)129個(gè)城市的商業(yè)用地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為1.93%，已下滑至2010年1月以來的最低點(diǎn)。成交量環(huán)比下降60%，樓面價(jià)環(huán)比下降21%。馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，隨著住宅用地市場(chǎng)的回落，商業(yè)地塊的開發(fā)需要考慮人口集中度、交通便捷性、配套成熟度等多方面因素，將會(huì)受到限制，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)更大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)更趨於理性。