【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布最新亞洲主要城市不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)，各國(guó)主要城市物業(yè)經(jīng)歷上半年高成長(zhǎng)後，市場(chǎng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向基本面，包括北京、上海、雅加達(dá)等城市皆有官方建設(shè)或土地釋出，預(yù)估2011年下半年開(kāi)始除少數(shù)城市外，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)熱度將趨緩。

曼谷

曼谷中央商務(wù)區(qū)地段寸金尺土，加上接駁了地鐵，近年愈來(lái)愈受歡迎。根據(jù)泰國(guó)《國(guó)家報(bào)》的調(diào)查，中央商務(wù)區(qū)的新建公寓在本年上半年的價(jià)格，較去年同期上升了5-10%；連二手樓的價(jià)格也受帶動(dòng)，平均較其預(yù)售樓花階段的價(jià)格上升了10-20%。至於購(gòu)入物業(yè)收租的回報(bào)，亦較去年普遍增加了8-10%，租務(wù)需求最殷切的地段包括Sukhumvit Road、Wireless Road、Ploenchit Road及Pathumwan區(qū)等。

泰國(guó)政府土地儲(chǔ)備局即將重啟項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)，這是自1997年亞洲金融風(fēng)暴以來(lái)，該局再度參與發(fā)展商的大型項(xiàng)目融資。1997年金融風(fēng)暴令儲(chǔ)備局的呆壞帳大增，該局遂停止了住宅等大型項(xiàng)目的融資，只提供個(gè)人按揭借貸及長(zhǎng)期融資服務(wù)，但過(guò)去十多年間，許多商業(yè)銀行積極進(jìn)駐項(xiàng)目融資的範(fàn)疇，受惠的發(fā)展商亦多會(huì)拉攏其客戶(hù)到這些商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭借貸，令儲(chǔ)備局失去不少按揭生意。儲(chǔ)備局暫擬挑選十家上市地產(chǎn)公司提供項(xiàng)目融資，這筆貸款只會(huì)佔(zhàn)該局總貸款額的10%。儲(chǔ)備局表示本年還將在泰國(guó)全國(guó)增設(shè)15家辦事處，吸納更多按揭客戶(hù)，力保住宅按揭市場(chǎng)的龍頭地位。

北京

北京市土地儲(chǔ)備整理中心在6月6日發(fā)布了朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）9宗地塊的出讓公告，顯示地塊訂於7月6日投標(biāo)。地塊分別是CBD核心區(qū)Z8至Z13地塊，以及CBD核心區(qū)的Z1a、Z2a及Z2b地塊。9宗地塊均為商業(yè)金融用地，總計(jì)規(guī)劃建築面積109萬(wàn)平方米。投標(biāo)結(jié)果，當(dāng)中8宗地塊合共以人民幣206億元成交，平均樓面價(jià)約為每平方米21,600元，平均溢價(jià)率為38%。另外一幅Z11地塊因投標(biāo)文件不符規(guī)定而流標(biāo)。北京市土地中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，Z11地塊將盡快重新上市再出讓。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人於6月21日明確表示，北京市將貫徹落實(shí)國(guó)家和當(dāng)市制訂的、包括限購(gòu)在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，確保實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。北京市住建委指限購(gòu)政策決不會(huì)放鬆，沒(méi)有調(diào)整的安排，也不會(huì)按照房屋檔次或價(jià)格區(qū)別對(duì)待。

上海

上海市政府在6月29日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹「十二五」劃規(guī)中上海市郊區(qū)新城規(guī)劃的主要目標(biāo)。市政府表示，至2020年，新城建設(shè)將取得突破性進(jìn)展，郊區(qū)基本上能與中心城區(qū)互補(bǔ)功能，錯(cuò)位發(fā)展。嘉定新城、松江新城初步確立為長(zhǎng)三角地區(qū)綜合性節(jié)點(diǎn)城市，將集聚約100萬(wàn)人口；集聚60至80萬(wàn)人口的浦東臨港新城、青浦新城及奉賢南橋新城，影響力範(fàn)圍較廣；集聚20至40萬(wàn)人口的金山新城及崇明城橋新城，則會(huì)增強(qiáng)對(duì)周邊地區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展。

香港

香港政府於6月10日再推出措施，冀從增加樓宇供應(yīng)和收緊樓宇按揭兩大途徑，試圖令樓價(jià)穩(wěn)定發(fā)展。政府表示將於本年7月至9月主動(dòng)出售八幅住宅用地，這包括政府主動(dòng)從勾地表中選出、位於北角、沙田、元朗、將軍澳等區(qū)的七幅土地，以及原訂於9月招標(biāo)的南昌站上蓋土地，估計(jì)這批用地可提供6,000個(gè)住宅單位，較上季增加一倍。香港金融管理局亦於同日宣布五項(xiàng)收緊住宅按揭成數(shù)的措施，以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)所有1,000萬(wàn)港元或以上的住宅物業(yè)，按揭成數(shù)降至5成；700萬(wàn)至1,000萬(wàn)港元的物業(yè)按揭以6成或500萬(wàn)港元為限；700萬(wàn)港元以下的物業(yè)按揭則以7成或420萬(wàn)港元為限。

香港政府於6月9日拍賣(mài)西半山波老道及元朗屏葵路兩幅住宅用地，其中屬豪宅地段的波老道地塊佔(zhàn)地10 ,488平方米，以116.5億港元拍出，屬市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格的下限。雖然該地塊未能問(wèn)鼎新地王，但其地價(jià)仍是香港歷來(lái)第二最高，僅次於1997年小西灣地皮（藍(lán)灣半島現(xiàn)址）的118.2億港元。至於佔(zhàn)地6,076平方米的元朗地皮，競(jìng)投反應(yīng)則更為熱烈，經(jīng)過(guò)160口叫價(jià)後，也由投得波老道地塊的同一發(fā)展商以3億港元購(gòu)入，較開(kāi)價(jià)高一倍三，近市場(chǎng)預(yù)期上限。

胡志明市

尼爾森越南公司最近對(duì)越南企業(yè)人員進(jìn)行訪問(wèn)，發(fā)現(xiàn)三分之二的受訪者認(rèn)為今年上半年越南營(yíng)商環(huán)境遜於去年同期，其中通脹上升及越南盾貶值，是商界的最大擔(dān)憂(yōu)。受訪者任職於越南多個(gè)行業(yè)的公司，當(dāng)中認(rèn)為其公司可達(dá)成今年?duì)I業(yè)目標(biāo)的人數(shù)比率，較去年減少了48%；只有三分之一的受訪者認(rèn)為越南經(jīng)濟(jì)將會(huì)改善，大部分意見(jiàn)認(rèn)為目前的困境將會(huì)持續(xù)。

經(jīng)過(guò)20個(gè)月的建設(shè)，越南投資公司Vingroup旗下一個(gè)豪宅綜合項(xiàng)目終於在7月3日正式推出。項(xiàng)目位於越南中部沿海城市峴港，包括一座有200個(gè)房間的五星級(jí)酒店、一組擁有39幢別墅的豪宅群，以及餐廳和宴會(huì)廳等娛樂(lè)設(shè)施。Vingroup現(xiàn)已開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，分別是位於芽莊的豪宅及度假區(qū)項(xiàng)目，以及附近竹島的高爾夫球場(chǎng)。繼峴港項(xiàng)目後，該集團(tuán)準(zhǔn)備於明年8月推出位於胡志明市的第四個(gè)豪宅綜合項(xiàng)目。

雅加達(dá)

印尼投資協(xié)調(diào)委員會(huì)預(yù)料，印尼財(cái)政部將於8月宣布一項(xiàng)免稅期措施，對(duì)象是提升印尼經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，這些公司可獲得稅務(wù)減免。另外，印尼政府亦會(huì)於年內(nèi)宣布，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)（僱用最少300人、資產(chǎn)值最少達(dá)500億印尼盾）的公司，以及資金密集型產(chǎn)業(yè)（僱用最少100人、在印尼投資額最少達(dá)1,000億印尼盾）的公司，可獲減稅。

印尼主要工業(yè)團(tuán)區(qū)發(fā)展商PT雅巴比加有限公司將購(gòu)臵更多土地，以便發(fā)展和推出更多工業(yè)用地，應(yīng)付不斷上升的需求。該公司本年用於購(gòu)地的預(yù)算將達(dá)到2,990億印尼盾，佔(zhàn)其全年開(kāi)支6,430億印尼盾的46.5%。公司預(yù)料本年可出售超過(guò)100公頃的工業(yè)用地，回復(fù)至2007年金融海嘯前的水平。去年雅巴比加公司出售的工業(yè)用地達(dá)到107.3公頃，較2009年的15.3公頃急升600%；去年銷(xiāo)售額超過(guò)7,123.5億印尼盾，較2009年增加305%。

吉隆坡

馬來(lái)西亞和新加坡兩國(guó)的主權(quán)財(cái)富基金將攜手合作，在柔佛海峽兩岸同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資額合共300億令吉。馬來(lái)西亞國(guó)庫(kù)控股國(guó)民投資有限公司（國(guó)庫(kù)控股）跟新加坡淡馬錫控股公司已成立兩家聯(lián)營(yíng)公司，其中由國(guó)庫(kù)控股佔(zhàn)六成股權(quán)、淡馬錫控股佔(zhàn)四成股權(quán)的馬新私人有限公司（M+S Pte Ltd），將開(kāi)發(fā)位於新加坡濱海南新市區(qū)及奧菲亞－梧槽路的優(yōu)質(zhì)地段，投資額為270億令吉，項(xiàng)目將包括寫(xiě)字樓、住宅、酒店及商舖，可建的建築面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。另一家聯(lián)營(yíng)公司則是由國(guó)庫(kù)控股與淡馬錫控股各持半數(shù)股權(quán)的英達(dá)島創(chuàng)投有限公司（Pulau Indah Ventures），在馬來(lái)西亞依士干達(dá)特區(qū)發(fā)展兩個(gè)總值約30億令吉的商業(yè)項(xiàng)目。

馬來(lái)西亞投資公司依恩奧（E&O）與英達(dá)島創(chuàng)投私人有限公司達(dá)成協(xié)議，成立名為Nuri Merdu的聯(lián)營(yíng)公司，在柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)、接近新加坡大士第二通道（馬新關(guān)卡）的美迪尼，共同發(fā)展一個(gè)以保健為主題的綜合城鎮(zhèn)項(xiàng)目。是次為依恩奧在柔佛州的首個(gè)項(xiàng)目，將包括公寓以至獨(dú)立屋等多種類(lèi)型的住宅，還有健身中心、商店及其他商業(yè)設(shè)施。

首爾

樂(lè)天集團(tuán)旗下的樂(lè)天資產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司於6月30日以超過(guò)1.45萬(wàn)億韓圓，購(gòu)入仁川的松島新都市A1及A2-4地塊，總面積為84,500平方米，將用作興建樂(lè)天購(gòu)物城。項(xiàng)目的建築面積約為44.3萬(wàn)平方米，將包括百貨公司、影院、購(gòu)物商場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、溜冰場(chǎng)及服務(wù)式公寓。項(xiàng)目將於2012年開(kāi)工，計(jì)劃於2015年完成，屆時(shí)項(xiàng)目將佔(zhàn)松島新都市商業(yè)範(fàn)圍的十分之一面積。

據(jù)韓國(guó)媒體於6月下旬報(bào)導(dǎo)，韓國(guó)國(guó)民年金基金明年將增加股票投資的比例至27.4%，較今年多出2.8%；投資於債券的比例則會(huì)減至63.4%。負(fù)責(zé)編制國(guó)民年金基金年度計(jì)劃的韓國(guó)衞生福利部表示，投資於韓國(guó)股票的份額將從今年的18%增至明年19.3%，外國(guó)股票的份額則會(huì)減少，從本年的8.1%，至明年減至6.6%。至於投資在房地產(chǎn)、基建、企業(yè)重組等另類(lèi)投資的份額，則會(huì)從本年的7.8%增至明年的9.2%。


新加坡

據(jù)新加坡《商業(yè)時(shí)報(bào)》最新的星洲營(yíng)商氣候調(diào)查顯示，因4月份製造業(yè)及出口業(yè)增長(zhǎng)萎縮，本年第2季度新加坡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率或低至6.7%，屬預(yù)期的下限。是項(xiàng)調(diào)查跟其他跡象都顯示新加坡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在放緩。新加坡貿(mào)易及工業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)去年第4季度的按年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為12%，至本年首季跌至8.3%。

新加坡近月舉行大選，選民觀望大選過(guò)後政府會(huì)否推出續(xù)為樓市降溫的新政策，導(dǎo)致5月份新建私人住宅的銷(xiāo)量按月下跌13%。發(fā)展商於5月份推出1,575個(gè)私人住宅單位，少於4月份的1,805個(gè)單位；若計(jì)及豪宅，整體住宅銷(xiāo)量亦較4月份減少了5%。最近新加坡國(guó)家發(fā)展部部長(zhǎng)許文遠(yuǎn)指出，星政府將竭盡所能穩(wěn)定房屋市場(chǎng)，避免市場(chǎng)過(guò)熱，住宅銷(xiāo)量受到其言論所影響，分析認(rèn)為6月份的銷(xiāo)情會(huì)比5月更淡靜。

東京

一項(xiàng)發(fā)表於5月31日的公告顯示，千葉縣習(xí)志野市的茜浜物流中心，已由一外國(guó)房地產(chǎn)投資公司，聯(lián)同三菱商事株式會(huì)社及Mitsubishi Corp.-UBS Realty公司共同購(gòu)入，物業(yè)原本由Sapporo Breweries擁有，該公司在此項(xiàng)交易後將繼續(xù)租用物業(yè)。茜浜物流中心建築面積為25,835平方米，位於東京灣地區(qū)，有交通設(shè)施直達(dá)東京中部、主要港口及機(jī)場(chǎng)，享有物流運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)。

日本房地產(chǎn)信託投資基金ORIX JREIT（OJR）於6月下旬宣布，將以27億日?qǐng)A的價(jià)錢(qián)購(gòu)入名古屋附近的小牧物流中心。物業(yè)剛於去年9月落成，位處東京－名古屋高速公路及名古屋－神戶(hù)高速公路的交界，通往東京及近畿地區(qū)都非常便捷。物業(yè)的建築面積約為18,000平方米，樓底高6.4米，柱位之間的面積約11.65米乘10.95米，地板承重量為每平方米1.5公噸，並附有10個(gè)重型車(chē)輛卸貨位及辦公室設(shè)施。物業(yè)現(xiàn)由一大型企業(yè)以長(zhǎng)約形式租用，發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)，預(yù)料可為買(mǎi)方OJR帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。