【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】臺北市店面受國內(nèi)消費景氣轉(zhuǎn)好以及陸客自由行利多預(yù)期，成交單價年漲32.1%，然而租約限制租金調(diào)漲幅度無法全面反映行情，根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計，2011年第2季大臺北地區(qū)店面投報率從去年同期的2.69%滑落到2.41%，連兩季創(chuàng)新低，而臺北市中心的主要商圈投報率1.99%，更跌破2%關(guān)卡。

永慶房屋店面事業(yè)部經(jīng)理鄭朝鶴指出，店面屋主的惜售心態(tài)，加上預(yù)期未來租金調(diào)漲幅度，價格設(shè)定走高，然而釋出物件少，反而帶動買方強力追拱價格。尤其近期股市疲軟，加上全球投資風險意識升高，更激發(fā)高資產(chǎn)族群買店面保值的興趣，形成店面漲幅超越住宅、商辦市場，及大臺北地區(qū)店面租金投報率連三季下修的現(xiàn)象。

根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計，2009年金融海嘯之後，房市快速復(fù)甦，店面行情節(jié)節(jié)高升，漲勢驚人，較低檔大漲73.8%，以致與價格反向變動的投報率持續(xù)下滑。大臺北店面投報率雖有起伏，但大抵還能維持2.5%左右的水準。然而租金最快一年一調(diào)，臺北市中心租金遠遠追不上店面行情變動，兩者漲幅脫鉤，以致投報率已經(jīng)越來越貼近定存利率1.3~1.4%。

鄭朝鶴說明，租金從去年下半年才開始站穩(wěn)上調(diào)趨勢，雖然陸客商圈、捷運商圈、地區(qū)性市場商圈的租金年增率漲幅有3成以上，但全面性的調(diào)漲節(jié)奏較慢，才會產(chǎn)生市中心投報率跌破2%的現(xiàn)象。不過看好陸客商機、零售業(yè)績、未來租金調(diào)幅以及資產(chǎn)增值潛力，投資人依然奮勇投入市場，積極尋找合適標的。

鄭朝鶴近一步解釋，綜觀目前的投資市場，國際局勢不明、股市操作獲利困難、通膨壓力未減，如何把資金配置在有穩(wěn)當收益又有政策加持的投資產(chǎn)品，是觸發(fā)店面投資熱的主要關(guān)鍵，因此即便投報率直直落，但仍有3成的市中心買方是把租金投報率作為首要購置的決策。鄭朝鶴提醒，長租約、舊租金行情的物件，投報率往往被低估，是蒙塵的鑽石，最值得投資人關(guān)注。

相對於臺北市激烈的加價戰(zhàn)，供給量相對較大的新北市，由於交通建設(shè)題材帶動，新的店面需求被開發(fā)出來，較高的投報率以及較低的投資門檻，在7月創(chuàng)造新的成交量紀錄。根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計，新北市7月店面成交已超越前波高峰2011年1月5%，也領(lǐng)先去年各月平均交易量27.8%。

受惠於土城線延伸頂埔段以及環(huán)狀線第一階段的題材發(fā)酵，土城、中和、新店、新莊、板橋的店面都有領(lǐng)頭表現(xiàn)的佳績。鄭朝鶴認為，買方主要是看好「未來增值」?jié)摿?，佔買方比例42%，對於目前相對較高的投報率，反而只有9%的消費者看重，可見新北市買方對於落後補漲的價格深具信心。

香港自由行後，2004年店面租金投報率因應(yīng)價格攀升，就急速下滑1.6%，受全球低利率環(huán)境影響，今年更只剩2003年的一半。鄭朝鶴強調(diào)，在臺灣房市逐漸與國際盤接軌的過程中，資金追逐稀少性資源的局勢會越形明顯。住宅、商辦可以複製、量產(chǎn)，但店面依附著商圈、人潮、交通等稀少性特質(zhì)，卻是無可取代。目前的低投報率是眾家搶進市場的過渡期產(chǎn)物，只要租金漲幅持續(xù)成長，勢將創(chuàng)造屋主穩(wěn)定而豐厚的收益。

鄭朝鶴建議，在「存店面」勝於「存錢」、「存股」的投資氣氛下，有意挖掘未來增值潛力大的物件，除了考量投報率的合理性外，還要審酌現(xiàn)況的空置率及周邊商圈的未來性；投資市中心金店面，只要有投報率超過2%的物件，就可以積極進場佈局，及早享受財務(wù)自由的幸福。

大臺北地區(qū)店面投報率變化（％）

	2009				2010				2011
	Q1	Q2	Q3	Q4	Q1	Q2	Q3	Q4	Q1	Q2
北市中心	3.42	3.24	2.63	2.41	2.65	2.35	2.32	2.04	2.22	1.99
北市郊區(qū)	3.29	3.27	2.24	2.33	2.59	2.78	2.72	3.03	2.73	2.37
新北市	3.43	3.04	3.02	2.98	2.83	2.89	2.93	2.52	2.56	2.86
大臺北平均	3.37	3.15	2.65	2.58	2.70	2.69	2.70	2.59	2.53	2.41

資料來源:永慶房仲集團