3月份全臺(tái)中古屋成交量，以新北市量縮最劇烈，衰退幅度約40%

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】立院通過奢侈稅課徵法源後，這項(xiàng)被視為打房「殺手鐧」的新政，確定要正式開鍘。值得注意的是，影響房市的不僅是奢侈稅，尚包括政府一連串從豪宅稅、空地稅到土建融管制等措施，宣誓著政府打房的決心。

HouseFun新聞中心經(jīng)理李建興表示，目前受到市場(chǎng)信心浮動(dòng)，賣盤鬆動(dòng)，3月份全臺(tái)中古屋成交量，以新北市量縮最劇烈，衰退幅度約40%，其次是高雄市，成交量下滑36%，北市、桃園、臺(tái)中的衰退幅度則是第3名，縮減約3成，不過儘管如此，成交價(jià)卻未見大幅衰退，拿量縮最厲害的新北市來說，平均成交單價(jià)僅小跌4.1%，高雄市也只微降3.1%。

他進(jìn)一步分析，從委賣和委買狀況分析，自從奢侈稅議題發(fā)酵以來，大臺(tái)北地區(qū)賣方委託量增加18%，但買方僅增加7%，賣方委託量是買方的2.57倍。此外，買方雖然增加，但願(yuàn)意出價(jià)的比例僅是未有奢侈稅前的84%，這也就是何以成交件數(shù)會(huì)大跌更下降3成的原因。

李建興認(rèn)為，雖然一連串的打房政府讓市場(chǎng)呈現(xiàn)修正格局，但卻也等於政府替普羅老百姓作了「議價(jià)」的動(dòng)作，因此建議原本就有意進(jìn)場(chǎng)購屋的自住客，在今年由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)之際，反而是挑房看房的好時(shí)機(jī)，而就賣方而言，倘使手上有堪獲利了結(jié)的房子，也可考慮在今年調(diào)節(jié)出場(chǎng)。

然而，儘管如此，值此亂世格局，到底該進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)、買房、賣房抑或養(yǎng)房，著實(shí)令人進(jìn)退維谷，與其因?yàn)楸娬f紛云亂了方寸，倒不如好好靜下心來，好好精算一下自己的財(cái)力、房子的潛力、生財(cái)?shù)膶?shí)力，用最科學(xué)的方法，來判斷當(dāng)下最佳的應(yīng)對(duì)策略。
 


首先在購屋前資金的「算」計(jì)部分，李建興認(rèn)為，買屋首要，不是找哪裏房?jī)r(jià)漲最多，而是要先算一算，哪個(gè)房子您買得起。因此要熟練四只購屋金算盤，也就是「用貸款能力回推可購屋總價(jià)」；「用投資報(bào)酬率和薪水計(jì)算自己何時(shí)能籌足自備款」；「用利率波動(dòng)來精算自己的貸款利息風(fēng)險(xiǎn)」，以及「用家戶所得回推合理的貸款成數(shù)」。

其中，評(píng)估升息風(fēng)險(xiǎn)方面，李建興提醒，由於各家銀行的房貸利率多採取「前低後高」，而由於目前正值「升息」時(shí)代，因此，除了首年優(yōu)惠外，也要先試算一下，未來利率大幅上揚(yáng)後的貸款負(fù)擔(dān)，也就是即便目前談妥的利率是2%，不妨也回推一下，倘若利率升至3%或4%時(shí)，又是否能負(fù)荷得了，以降低還款風(fēng)險(xiǎn)。

除了自評(píng)能力外，進(jìn)場(chǎng)時(shí)，評(píng)估房子的潛力亦是不可忽略的課題。李建興表示，如果房子所在社區(qū)人氣旺，也代表住戶投票認(rèn)同，一般而言，居住品質(zhì)較好，房?jī)r(jià)也會(huì)有支撐。因此，把握好以下「天龍八部」，亦即八大撇步觀察房子的人氣指標(biāo)，就能讓購屋時(shí)無往不利。這包括，指標(biāo)1：點(diǎn)燈率高，保值性高；指標(biāo)2：社區(qū)總戶數(shù)多，轉(zhuǎn)手較不易；指標(biāo)3：信箱塞爆，人氣弱；指標(biāo)4：陽臺(tái)晾衣比例高，購屋有保障；指標(biāo)5：管理員情報(bào)，敦親睦鄰要先做；指標(biāo)6：停車場(chǎng)名車多，住戶素質(zhì)高；指標(biāo)7：社區(qū)公設(shè)完善，公積金充裕；以及指標(biāo)8：水電、瓦斯錶正常運(yùn)作，意謂房子不空置。

 

看屋八大人氣指標(biāo)

觀察方式

觀察事項(xiàng)

準(zhǔn)確度

點(diǎn)燈率

晚間社區(qū)點(diǎn)燈率多寡，判斷自住比例。

中上

總戶數(shù)

詢問整體社區(qū)總戶數(shù)多寡，判斷社區(qū)供需。

中上

信箱拆解

觀察信箱內(nèi)多寡，判斷是否為空屋

高

陽臺(tái)晾衣

觀察社區(qū)陽臺(tái)晾衣戶數(shù)比例，判斷自住比例

高

社區(qū)管理員

拜訪社區(qū)管理員詢問社區(qū)環(huán)境、居住狀況

高

社區(qū)停車場(chǎng)

觀察晚間社區(qū)停車場(chǎng)停車狀況、車子品牌

超高

社區(qū)公設(shè)觀察

觀察社區(qū)公設(shè)毀損情形

超高

觀察水電、瓦斯錶

觀察社區(qū)水電錶使用情形

超高

資料來源：HouseFun



 

至於現(xiàn)代人買房，最常遇到的糾紛就是公設(shè)，加上公設(shè)往往占了房屋權(quán)狀面積一大半，因此，算房更不能忽略算「公設(shè)」。HouseFun新聞中心經(jīng)理李建興指出，一般來說，公寓及5-7樓的房屋公設(shè)比約為12%以下，8-12樓公設(shè)比為12-20%，12樓以上的則是20-28%，若是訴求大坪數(shù)的豪宅，公設(shè)比可高達(dá)40%以上，由此平均值，買房時(shí)就可檢視自己的房子是否公設(shè)過大或過小。

值得注意的是，以往雨遮、屋簷等附屬建物算進(jìn)室內(nèi)面積，當(dāng)成主建物一併計(jì)價(jià)的問題，一直為購屋人詬病，但是自2011年5月起，內(nèi)政部修改「預(yù)售屋買賣定型化契約不得記載事」，未來附屬建物僅陽臺(tái)可以計(jì)價(jià)，而常見的雨遮、露臺(tái)、花臺(tái)計(jì)價(jià)的歪風(fēng)將不被許可，提醒購屋人簽約前合約要審視清楚，保障自身權(quán)益。

至於購屋、賣屋者最不可忽略的則是「房?jī)r(jià)」。李建興提醒，民眾其實(shí)可以藉由以下五大公式算出合理房?jī)r(jià)，包括方法一：用新成屋推算預(yù)售屋價(jià)格；方法二：用預(yù)售屋價(jià)格推算新成屋合理價(jià)；方法三：用租金報(bào)酬率來推算合理房?jī)r(jià)；方法四：從建商成本推算合理房?jī)r(jià)；方法五：房?jī)r(jià)所得比，推算可負(fù)擔(dān)總價(jià)。

不過，除了精算外，李建興認(rèn)為，由於部分投資客急於在奢侈稅實(shí)施前趕快出清手上物件，以免後續(xù)龐大的課稅壓力，因此，先前惜售氣氛已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對(duì)於賣方來說，值此買氣保守的時(shí)期，有售屋意願(yuàn)的屋主要有部份供給過多的超漲區(qū)、投資型產(chǎn)品將會(huì)有房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的心理準(zhǔn)備，越有超跌的風(fēng)險(xiǎn)，建議提前做好獲利了結(jié)的動(dòng)作。