【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】金融海嘯過後，大臺(tái)北房市直直漲，無殼蝸牛望房興歎，期待房市能夠稍微反轉(zhuǎn)。臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心總經(jīng)理李同榮也表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況，投資者猶如在冰湖上滑雪，不知冰湖何時(shí)會(huì)融化;也猶如在活火山口附近泡湯，不知火山何時(shí)會(huì)爆發(fā)?大家都在質(zhì)疑，市場(chǎng)推升力量來自於太多的假性需求，到底房地產(chǎn)還能漲多久?尤其是中古屋與預(yù)售屋仍然充斥太多的短線投資客，大家都想運(yùn)用資金槓桿賺取差價(jià)，繼續(xù)如此的投資風(fēng)險(xiǎn)有多大?市場(chǎng)沒有永遠(yuǎn)漲不玩的道理，總有人會(huì)套牢在最後一棒，問題是房地產(chǎn)反轉(zhuǎn)的訊息會(huì)在何時(shí)出現(xiàn)?李同榮表示，答案是：2014年最有可能。

李同榮提出三大理由，首先是2011年為ECFA啟動(dòng)元年，對(duì)臺(tái)灣而言各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都朝正面發(fā)展，通貨膨脹因素與預(yù)期陸資來臺(tái)投資不動(dòng)產(chǎn)利多出盡前，房地產(chǎn)除非政策大力打壓，否則上半年仍處於盤堅(jiān)向上格局，下半年到2012年第1季面臨立委選舉與總統(tǒng)大選前壓力，政策有可能持續(xù)打壓，房地產(chǎn)會(huì)處於驚驚小漲或盤整格局，因此在2012年總統(tǒng)大選前，臺(tái)灣房地產(chǎn)應(yīng)該沒有反轉(zhuǎn)的訊息出現(xiàn)。

其次，2012年總統(tǒng)大選若國(guó)民黨繼續(xù)執(zhí)政，陸資行情才會(huì)正式啟動(dòng)，房地產(chǎn)會(huì)將再有兩年末升段行情，李同榮認(rèn)為，國(guó)民黨繼續(xù)執(zhí)政，陸資大舉來臺(tái)才會(huì)正式啟動(dòng)，商辦租金正式起漲，若政策沒有太大限制，房地產(chǎn)行情就會(huì)五都齊揚(yáng)，最少會(huì)有1年半大行情，而最終也會(huì)因市場(chǎng)脫序，執(zhí)政黨會(huì)受輿論壓力而由政策打壓來終結(jié)可怕的房地產(chǎn)末升段行情，房地產(chǎn)就會(huì)開始正式反轉(zhuǎn)，時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該在2014下半年，房地產(chǎn)的熊市正式來臨。

不過，若2012年總統(tǒng)大選若國(guó)民黨失利，支撐行情的預(yù)期利多因素消失，房地產(chǎn)將會(huì)陷入盤整後正式反轉(zhuǎn)。若民進(jìn)黨執(zhí)政，兩岸ECFA架構(gòu)勢(shì)必重起談判或修正，大陸政策短期不明，陸資會(huì)持續(xù)觀望，雖然執(zhí)政黨會(huì)適時(shí)宣布利多安撫人心，但房地產(chǎn)在利多未實(shí)現(xiàn)與資金退潮下，可能於2012年第3季盤整半年後正式進(jìn)入反轉(zhuǎn)期，反轉(zhuǎn)的時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn)會(huì)提早在2013年第1季或第2季，房地產(chǎn)熊市提早出現(xiàn)。

李同榮指出，房?jī)r(jià)沒有永遠(yuǎn)漲的道理，反轉(zhuǎn)訊息總是在市場(chǎng)一片安樂氣氛中悄悄出現(xiàn)，尤其要特別注意政府的政策打壓，會(huì)是房?jī)r(jià)高檔的終結(jié)者投資房地產(chǎn)必須善於注意高檔時(shí)的反轉(zhuǎn)訊息，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)通常會(huì)有重要訊息出現(xiàn)。

（一）    重大利多未實(shí)現(xiàn)或利多因素不如預(yù)期，例如兩岸ECFA架構(gòu)生變，陸資來臺(tái)投資受限。

（二）    政策出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，政府決心打房且打壓政策全面出籠，例如全面抽空地重稅、追查資金來源。

（三）    預(yù)售市場(chǎng)銷售率急速下降，售價(jià)不升反降。

（四）    中古屋市場(chǎng)連續(xù)兩季價(jià)跌量縮，狀況持續(xù)到第3季開始價(jià)跌量增（市場(chǎng)拋售），就確定市場(chǎng)已經(jīng)反轉(zhuǎn)。

對(duì)於廣大的房地產(chǎn)擁有者或投資大眾而言，未來的投資策略為何?李同榮提出幾點(diǎn)建議：

（一）    投資標(biāo)的越是都會(huì)核心商圈越安全，兩年內(nèi)臺(tái)北市豪宅仍有高價(jià)，各都會(huì)豪宅行情也會(huì)跟進(jìn)，但除北市外，建商先跑先贏，整體投資風(fēng)險(xiǎn)增高。

（二）    擁有都更體材的舊公寓行情已經(jīng)幾乎到頂，投資報(bào)酬遙遙無期，能不能整合成功仍是未知，政策不加速協(xié)助推動(dòng)，小心套牢風(fēng)險(xiǎn)存在。

（三）    預(yù)售屋追高雖然獲利較多，2011年底前可能還有獲利空間，但假性需求與短線投資過多，2012年以後投資風(fēng)險(xiǎn)加大，小心斷頭。

（四）    中南部?jī)赡陜?nèi)仍有補(bǔ)漲空間，但仍然集中在少數(shù)核心區(qū)塊，若兩岸利多實(shí)現(xiàn)，休閒不動(dòng)產(chǎn)會(huì)是追漲主流。

（五）    房?jī)r(jià)沒有永遠(yuǎn)漲的道理，反轉(zhuǎn)訊息總是在市場(chǎng)一片安樂氣氛中悄悄出現(xiàn)，高檔投資策略必須提高自備資金，尋找地稀人稠的精華區(qū)塊與特殊稀有產(chǎn)品，避開量大人為炒作的區(qū)塊，並切勿以太高資金槓桿運(yùn)作，才能避免斷頭危機(jī)，尤其要注意政府的政策打壓往往是房?jī)r(jià)高漲的終結(jié)者。