新汐止」比價南港 醞釀補漲

【MyGoNews蕭又安/專題報導】一條東西向的臺鐵鐵道運輸，讓汐止居民得以快速通勤往返於臺北市，縮短了城市距離，也提升了汐止的區(qū)段價值；但是，也因為這條鐵道把汐止區(qū)隔成南、北兩塊，鐵道以北的汐止區(qū)發(fā)展比較早，相對於現(xiàn)在的都市景觀來說，市容就顯得有點舊，因此被稱之為「舊汐止」。
 

在鐵道以南的汐止，因為北二高通車、新臺五路兩旁科技大樓矗立，加上汐止行政中心以及多所學校聚集， 市容景觀與臺北市的感覺相當接近，成為汐止未來發(fā)展的重心，在汐止地區(qū)形成了「新汐止」。

其實，仔細區(qū)分汐止「房市區(qū)塊」大致可以分成3大範圍5個區(qū)塊，3大範圍指的是「新汐止」、「舊汐止」以及「山水汐止」；這中間「舊汐止」區(qū)塊包括「舊市區(qū)及大同路沿線北側(cè)」、「樟樹灣及福德街一帶」、「橫科地區(qū)」；屬於「新汐止」區(qū)塊則是「大同路南側(cè)、新臺五路沿線」，另外一個單獨成為一區(qū)的則是享受親山、親水的「金龍湖周邊」。
 

在舊市區(qū)及大同路沿線北側(cè)部分，由於開發(fā)時間比較早，屬於河谷地形又腹地狹窄，可用建地有限，建案開發(fā)一直是「各自發(fā)展」，所以，都市景觀因為建築物「新舊雜陳」，讓這個區(qū)塊生活素質(zhì)維持在「二類產(chǎn)業(yè)」水準， 儘管近年的臺鐵地下化執(zhí)行，以及增設汐科站，甚至捷運民生汐止線的規(guī)劃，對於這個區(qū)塊產(chǎn)生不少話題。
 

但是，在都市景觀難以改變更新情況下，這塊屬於「舊汐止」的房產(chǎn)區(qū)塊，在汐止房地產(chǎn)的地位並不受到特別重視，新案平均行情維持在每坪30~35萬元左右。

同樣被列為「舊汐止」的樟樹灣及福德街一帶，這個區(qū)塊是由南港、中山高及北二高夾成的三角形區(qū)塊。由於基隆河貫穿其中，地勢又封閉，且鄰近工業(yè)區(qū)，過去房地產(chǎn)發(fā)展在汐止是屬於「敬陪末座」，幾年前，在員山子分洪道的利多刺激下，區(qū)域房市漸有起色，行情也有回升。

在幾件大型建案相繼推出之後，目前房價也已經(jīng)拉到每坪30萬元以上。這個區(qū)域裡，等待的房市利多，則是捷運民生汐止線將會在大同樟樹一、二路間設置1站。捷運帶動房價的定律，有機會讓這區(qū)房價逐步向每坪35 萬元價格前進。
 

「舊汐止」的地3個區(qū)塊就是「橫科地區(qū)」，這個區(qū)域?qū)嶋H地理位置或交通動線，位於汐止西南側(cè)邊陲，比較偏近南港生活區(qū)，這地區(qū)多屬坡地地形，區(qū)域開發(fā)又不完整，過去也是淹水的重災區(qū)，直到員山子分洪道完工啟用，並發(fā)揮預期功效後，房市逐漸復甦。

因為距離南港區(qū)段，新案價格與南港比價，不過，因為基地零散，且多半是有坡度的基地，房市供給量並不高。現(xiàn)階段這個區(qū)域內(nèi)的新案開價都在「3字頭」，不過，本區(qū)搭不上捷運民生汐止線的題材，在地產(chǎn)增值的價值上，就顯得較為遜色。

轉(zhuǎn)到房市近年以及未來將蓬勃發(fā)展的「新汐止」來看，這個區(qū)塊就是大同路南側(cè)沿線與新臺五路段沿線， 不管「新汐止」、「老汐止」居民，都一定認同「新臺五路是汐止最新的第一幹道，一切未來商業(yè)氣息與都市發(fā)展，都會在這條道路沿線開始展開。」
 

新臺五路是為了紓解大同路上大型車輛經(jīng)常穿梭的問題，同時也是讓汐止成為南港、內(nèi)湖工業(yè)區(qū)衛(wèi)星區(qū)域的必要橋樑，新臺五路路幅超寬，二高還在此設置交流道，聯(lián)外便捷。另外，因地勢相對稍高，幾次水患，本區(qū)段都倖免於難，因此，水患肆虐期間，本區(qū)房價相對抗跌。
 

新臺五路的前端就是由東方科學園區(qū)、遠東工業(yè)園區(qū)所構(gòu)成俗稱「汐止科學園區(qū)」，這個區(qū)域的高科技人口，逐漸帶動新臺五路的人氣與商業(yè)氣息，建商在這樣的區(qū)域裡推案，很容易塑造出大氣勢產(chǎn)品與價格，加上大臺北房市持續(xù)高燒，及捷運民生汐止線、臺鐵捷運化等議題帶動整個汐止的地段價值。區(qū)域房價已經(jīng)超越汐止「3字頭」架構(gòu)，往「4字頭」價格前進。

汐止房價還不止於此，當年汐止會淹水，所以， 「水」是汐止房價的致命傷，員山子防洪工程生效之後，「水」變成了汐止房地產(chǎn)的「最愛」，在汐止金龍湖這塊親山、親水的區(qū)域裡，湖光山色景緻成了房地產(chǎn)訴求重點，70年代「水蓮山莊」當時就以「在家裡也可以釣魚」為訴求，將房價塑造到每坪25萬元，現(xiàn)在，水蓮山莊的成屋轉(zhuǎn)手價，甚至出現(xiàn)接近3字頭。2010年茂德機構(gòu)以及名緯建設在此區(qū)將先後推出單價「5字頭」的個案。

基隆河防治工程「員山子分洪道」在2005年中完工並提前啟用，自此之後，汐止房市脫離水患，價量也開始出現(xiàn)反彈回升的情況。汐止緊鄰南港，當南港房價站穩(wěn)「8字頭」，10分鐘車程之外的汐止房價卻只要「半價」，價格的落差將肯定會產(chǎn)生補漲效應。