輕鬆了解「新北市」都市更新

【MyGoNews編輯部/綜合報導(dǎo)】都市更新事業(yè)主要是由民間主動發(fā)起，可由地主委託都市更新事業(yè)機構(gòu)(建設(shè)公司)或是地主自組更新團體(更新會)，其中更新團體之組成需超過7人以上之土地及合法建物所有權(quán)人才能組成。

都市更新的推動者稱為實施者，一般來說實施者的角色類似建商，負(fù)責(zé)所有權(quán)人協(xié)調(diào)、建照申請及建物移交等事宜。實務(wù)上實施者大多以建設(shè)公司、土地開發(fā)公司擔(dān)任為主，少數(shù)由地主自行籌組都市更新會，擔(dān)任重建社區(qū)之任務(wù)。

在都市更新相關(guān)法令中，實施者除應(yīng)辦理相關(guān)公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)、補償金或權(quán)利金發(fā)放、相關(guān)稅捐抵減及申請建築執(zhí)照等重建事宜，有明確規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)盡之義務(wù)責(zé)任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極為重要。

都市更新的好處有哪些呢？簡單來說可以包括稅賦減免及容積獎勵。在稅賦減免方面，包含土地增值稅、地價稅、契稅都有減免的優(yōu)惠，此外更新可以提升自身房地產(chǎn)價值，並間接帶動鄰近地區(qū)房地價格上漲，因此都市更新的好處是非常多的。都市更新另一項優(yōu)惠措施就是容積獎勵，辦理都市更新給予之容積獎勵最高可達(dá)法定容積之1.5倍，如屬政府指定之策略性再發(fā)展地區(qū)，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設(shè)施不僅可免計容積，更可爭取獎勵。
 

臺北縣的容積結(jié)構(gòu)包含(1)基準(zhǔn)容積(2)土地使用分區(qū)管制要點規(guī)定的容積獎勵以及(3)都市更新等3大部分。也就是說臺北縣在1997年全面實施容積率管制時，已思考大眾運輸導(dǎo)向(TOD)的概念落實於都市計畫中，並以捷運車站及火車站周邊距離做為容積獎勵的規(guī)範(fàn)。舉例而言新店捷運站300公尺範(fàn)圍內(nèi)，一般住宅區(qū)法定容積為300％，土地使用分區(qū)管制要點規(guī)定可再增加300％容積，如參與更新加上150％容積，允建容積上限達(dá)2.5倍(1坪土地最高可蓋7.5坪)。

為了讓都市更新後的環(huán)境品質(zhì)更好，縣府特別配合中央都市更新容積獎勵辦法，量身訂做加入更多元改善都市環(huán)境有益的獎勵項目以符合臺北縣的需求，包括退縮建築、基地綠化、縮小建蔽率、縮減開挖率、空地集中留設(shè)與提供公共停車位等等，為的是增進(jìn)更良善的公共空間與設(shè)計，讓都市透過更新程序變得更美也更人性化，以提升都市環(huán)境品質(zhì)。

由於臺北縣路幅狹窄地段不少，對都市更新時退縮建築，留出較大的空間給行人和綠地，除了安全外也疏解道路的擁塞感，改善都市環(huán)境品質(zhì)。在新規(guī)定中，像是住宅區(qū)在計畫道路四周街廓且其基地面積在3千平方公尺以上的基地，四周都退縮4公尺以上者，就可以實際退縮面積乘以2倍來計算獎勵容積。
 

都市更新的單元面積越大，愈容易做整體設(shè)計考量。透過企業(yè)、地主或屋主的合作，把更新範(fàn)圍擴大，容積獎勵越能達(dá)到上限(即50％)，大面積更新不僅能使基地的規(guī)劃設(shè)計更具彈性與變化，對都市整體環(huán)境及景觀的改善也更具有效益，希望容積獎勵的結(jié)果能創(chuàng)造出更有創(chuàng)造力的生活空間。

此外針對地標(biāo)型的建物往往是國際化都市不可或缺的特色，所以無論外觀創(chuàng)新，像是帆船飯店這種有特色的建物；或者採用新技術(shù)與新工法，例如水立方對建築技術(shù)提升具有貢獻(xiàn)的案子，都希望透過該項獎勵，鼓勵業(yè)者推出具地標(biāo)性、前瞻與未來感的建築，與國際接軌，也增列了「創(chuàng)意建築」獎勵的規(guī)定。

都市更新不僅可以提升更新單元內(nèi)的環(huán)境品質(zhì)，藉由更新後開放空間集中留設(shè)與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道與休閒設(shè)施的整體規(guī)劃，有效改善公共環(huán)境品質(zhì)，提升都市機能，創(chuàng)造居民共享的公共利益，讓生活環(huán)境更美麗與安全。但是，都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結(jié)構(gòu)安全問題，採取整建或維護方式修改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經(jīng)濟有效的方式。

例如舊有傳統(tǒng)街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物「拉皮整容」，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可提升建築物使用價值，最高可以有3/4金額的補助，意者可依「臺北縣都市更新整建維護補助要點」提出申請，歡迎社區(qū)民眾踴躍申請，改善並美化自己的家園。