【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2023年第三季臺(tái)灣CCIM商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為105.88點(diǎn)。較前一季上升5.45點(diǎn)(2023Q2：100.43)。
 
本次調(diào)查中，4項(xiàng)指標(biāo)較第2季皆全數(shù)上升(總體經(jīng)濟(jì)、土地開發(fā)、店面、辦公室)。其中店面「偏向保守」，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地開發(fā)和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為119.82點(diǎn)，相較前一季上升12.84點(diǎn)(2023Q2：106.98)；信心居次的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」與「辦公室」，在本次調(diào)查中皆為104.73點(diǎn)，總體經(jīng)濟(jì)方面，相較前一季上升0.95點(diǎn)(2023Q2：103.78)，接近「持平」水準(zhǔn)；而辦公室則在接連兩季的下跌後，於本季觸底反彈，較前季上升4.15點(diǎn)(2023Q2：100.58)。信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為94.26點(diǎn)，為本次最低之指標(biāo)，較上一季上升3.85點(diǎn)(2023Q2：90.41)，仍維持在保守的信心水準(zhǔn)。另因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為121.96點(diǎn)，較前一季下降5.08點(diǎn)(2023Q2：127.04)，指數(shù)雖較前季為低，但仍維持在樂觀的信心水準(zhǔn)。
 
而全臺(tái)三大都會(huì)之土地開發(fā)信心指數(shù)皆呈上升趨勢。其中南部地區(qū)信心點(diǎn)數(shù)最高，為124.32點(diǎn)，相對(duì)前一季調(diào)查結(jié)果上升18.51點(diǎn)(2023Q2：105.81)；其次為中部地區(qū)，信心指數(shù)為121.62點(diǎn)，相對(duì)前一季調(diào)查結(jié)果上升11.15點(diǎn)(2023Q2：110.47)；北部地區(qū)信心指數(shù)為113.51點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果上升8.86點(diǎn)(2023Q2: 104.65)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個(gè)月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為104.90點(diǎn)，長期之信心指數(shù)為105.01點(diǎn)，兩者幾無差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)短期或長期投資看法沒有太大差異。
 
主持此信心指數(shù)調(diào)查的政治大學(xué)地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)投資報(bào)酬率的要求也隨之紓緩，投資及對(duì)總體經(jīng)濟(jì)之信心也緩步上揚(yáng)。而隨著國內(nèi)各區(qū)域軌道運(yùn)輸之發(fā)展日益成熟，輔以T-Pass定額月票方案鎖定交通成本，在產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐的加持下，對(duì)中、南部及蛋白區(qū)的投資信心有極高的助益。
 
CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長林知延指出，隨著各大央行升息利率接近頂峰，後續(xù)對(duì)升息看法也逐漸趨緩，在投資與總經(jīng)的整體信心上已漸漸復(fù)甦，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地開發(fā)和辦公室「偏向樂觀」，在營造整體健康的環(huán)境下，ESG議題因應(yīng)趨勢將更被重視，往綠色金融的融資、投資兩大方向來努力，在開發(fā)市場的同時(shí)，能以資金做為淨(jìng)零排放的支持力量，並降低對(duì)環(huán)境、社會(huì)可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的投資部位，達(dá)到共進(jìn)的平衡。
 
在土地開發(fā)市場信心指數(shù)方面，范之虹都市計(jì)劃技師事務(wù)所所長范之虹表示，2017年美中經(jīng)濟(jì)脫鉤以來，隨著全球供應(yīng)鏈重組，臺(tái)商回臺(tái)投資等三大方案吸引1781家企業(yè)，回臺(tái)投資金額逾2兆新臺(tái)幣，風(fēng)行草偃下工業(yè)地產(chǎn)成為投資新寵，這幾年全臺(tái)工業(yè)地產(chǎn)交易量與交易價(jià)格屢創(chuàng)新高。政府產(chǎn)業(yè)政策雖然訂有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新條例，來因應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，然而回國者眾，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地需求急遽升高，一時(shí)洛陽紙貴，加以工業(yè)用地儲(chǔ)量不足，在設(shè)廠及資本競逐的結(jié)果，國內(nèi)工業(yè)用地價(jià)格漲勢驚人，致使國內(nèi)中小企業(yè)、工業(yè)4.0新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)面臨工業(yè)用地供給及價(jià)格問題，設(shè)廠、擴(kuò)廠或轉(zhuǎn)型均受到很大的阻力。依本季土地開發(fā)市場信心指數(shù)表現(xiàn)來看，國內(nèi)土地開發(fā)市場因需求者眾，方興未艾未來可以預(yù)期工業(yè)用地價(jià)格將持續(xù)上升。2025年5月各縣市國土計(jì)畫法施行前，針對(duì)中小企業(yè)、工業(yè)4.0新創(chuàng)業(yè)業(yè)者，政府應(yīng)有更親近產(chǎn)業(yè)用地政策，以減緩工業(yè)用地價(jià)格持續(xù)上升，影響我國中小企業(yè)、工業(yè)4.0新創(chuàng)業(yè)業(yè)者轉(zhuǎn)型契機(jī)。
 
在辦公室市場方面，資深商用不動(dòng)產(chǎn)投資師曾柏祥表示，在連續(xù)兩季的下跌後，辦公室市場的信心指標(biāo)出現(xiàn)反彈。辦公室市場的榮枯與產(chǎn)業(yè)需求基本面以及金融面的資金成本息息相關(guān)。疫情發(fā)生後，企業(yè)的異地備援推升了辦公空間的需求，然遠(yuǎn)距工作型態(tài)的出現(xiàn)，又減少了工作場合的需求。而去年度美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)的快速升息，雖然臺(tái)灣央行升息幅度不若美國，但仍排擠國內(nèi)投資人對(duì)辦公室產(chǎn)品的資金分配，使得今年前2季辦公室市場信心指數(shù)下滑至100的持平水準(zhǔn)。而隨著升息進(jìn)入尾聲，本季辦公室信心指標(biāo)也止跌反彈，以中長期角度來看，辦公室主要的集中地臺(tái)北市，在未來五年將有超過50萬坪的A級(jí)辦公室新供給進(jìn)入市場。在這些新供給辦公室以新穎的設(shè)備與良好的管理吸引企業(yè)的情況下，預(yù)估臺(tái)北市辦公室市場將出現(xiàn)大量搬遷與重新議價(jià)的情況，對(duì)租金水準(zhǔn)與空置率高低，都將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的改變。

 
曾柏祥指出旅館指標(biāo)從2021年第二季開始，反應(yīng)解封後對(duì)旅遊市場的期待，也出現(xiàn)上升趨勢，甚至在前二季的調(diào)查中，旅館指標(biāo)信心指數(shù)高居五項(xiàng)子指標(biāo)之冠。但是，雖然國內(nèi)旅遊盛行，國際觀光客卻無法回到疫前水準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)觀光逆差的情形。在缺少國際觀光客的情形下，高漲的旅館投資信心指標(biāo)能持續(xù)多久，也是投資人需審慎思考的議題。
 
臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)副理事長兼毅成建設(shè)董事長王大任表示，臺(tái)灣房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷變化和挑戰(zhàn)。全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性是重要因素，會(huì)影響投資者的信心和購房意願(yuàn)，而平均地權(quán)條例的修法亦造成土地使用開發(fā)和經(jīng)營策略的改變，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模和盈利能力。王大任指出建照量減少的現(xiàn)象值得關(guān)注。建照量減少反映出開發(fā)商面臨土建融和餘屋貸款限制等壓力，致使他們採取減量經(jīng)營策略，開發(fā)商已轉(zhuǎn)向興建商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)，特別是受惠於美中貿(mào)易戰(zhàn)和臺(tái)商回流的工業(yè)地產(chǎn)，以因應(yīng)企業(yè)擴(kuò)張需求的增加?？傮w而言，臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷變化，住宅市場的情況不如以前熱絡(luò)，而商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)可能躍為開發(fā)商的重點(diǎn)。政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和全球趨勢都可能對(duì)市場產(chǎn)生影響，投資者和開發(fā)商需要密切關(guān)注市場動(dòng)向並謹(jǐn)慎規(guī)劃他們的策略。
 
對(duì)於各項(xiàng)指標(biāo)皆再細(xì)分3~4個(gè)子問題，調(diào)查CCIM會(huì)員對(duì)於商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資之信心認(rèn)知。ICI指數(shù)以100為基準(zhǔn)，先分別計(jì)算五項(xiàng)指標(biāo)，再將各項(xiàng)指標(biāo)之點(diǎn)數(shù)平均。ICI指標(biāo)分?jǐn)?shù)範(fàn)圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，本指數(shù)計(jì)算時(shí)將不採計(jì)，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及發(fā)布。
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