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章定煊：平均地權(quán)修法「這兩類房市」沖擊大

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-04-24

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政大商學(xué)院信義不動產(chǎn)中心邀請景文科技大學(xué)財(cái)務(wù)金融學(xué)系章定煊教授以「從平均地權(quán)條例修法看臺灣房市」為題，解析修法對市場可能的衝擊。

章定煊：平均地權(quán)修法，量大蛋白區(qū)與豪宅市場衝擊大(圖/政大商學(xué)院信義不動產(chǎn)中心)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】平均地權(quán)條例修法通過後，關(guān)鍵的「禁止預(yù)售換約」規(guī)定待子法擬定後即將上路，除了直接改變預(yù)售市場的運(yùn)作，也將影響整體房市的發(fā)展。政大商學(xué)院信義不動產(chǎn)中心於2023年4月21日邀請景文科技大學(xué)財(cái)務(wù)金融學(xué)系章定煊教授以「從平均地權(quán)條例修法看臺灣房市」為題，解析修法對市場可能的衝擊。

章定煊表示臺灣房市結(jié)構(gòu)存在「三高二低」的問題，也就是在高自有率、高空屋率以及低所得、低生育率之下卻能夠長期維持高房價(jià)。之所以會有這樣的奇特現(xiàn)象，關(guān)鍵在於臺灣民眾購屋的動機(jī)包含很高比例的置產(chǎn)需求，這次平均地權(quán)條例修法並沒有衝擊這樣的「理財(cái)盤」，而是抑制短期交易的「投機(jī)盤」，因此並不會造成房市全面性的大幅修正。但是投機(jī)交易密集的地區(qū)、大量推案的蛋白區(qū)以及法人比例高的豪宅市場，則會受到明顯的衝擊。

章定煊表示，臺灣的購屋需求可以分為「自住」、「置產(chǎn)」以及「投機(jī)」三類，其中影響自住市場的因素為「所得與人口」，影響置產(chǎn)需求的關(guān)鍵在於利率與信念，至於帶動投機(jī)需求的要素則在於熱錢與題材。只要臺灣民眾「有土斯有財(cái)、房價(jià)長期看漲」的信念不變，占購屋需求最高比例的「理財(cái)盤」就會一直存在。因此無論是景氣修正或是這次平均地權(quán)條例的修法，對房市都不會造成根本性的長期衝擊。

這次平均地權(quán)條例的修法最受關(guān)注的就是禁止預(yù)售換約，章定煊教授以近期創(chuàng)下天價(jià)黃牛票的韓國女團(tuán)演唱會為例，表示許多粉絲對於黃牛包攬門票且高價(jià)轉(zhuǎn)售非常生氣，甚至還有年輕人因此遭受詐騙，也驚動政府打算修法重罰來杜絕黃牛票歪風(fēng)。同樣的，預(yù)售屋的短期交易也有類似黃牛問題，不過相較粉絲高價(jià)購買黃牛票或是買不到票，自住客買不起房子或無屋可買，後者的問題顯然更為嚴(yán)重，值得各界深思。

對於法人購置住宅採許可制的規(guī)範(fàn)，章教授表示法人購置住宅是一種奇怪的現(xiàn)象，尤其豪宅市場更是常見，背後可能是基於稅務(wù)考量，修法只是讓這種扭曲的現(xiàn)象回歸正常，但可預(yù)料對於豪宅市場將產(chǎn)生比較大的衝擊。章定煊教授進(jìn)一步分析，養(yǎng)地、屯地等土地投資才是真正造成高房價(jià)的深層因素，這次平均地權(quán)修法只是壓抑表層的炒房行為，對整體房市並沒有造成結(jié)構(gòu)性的破壞。

若談到後續(xù)的房價(jià)走勢，章定煊提到這一波推升臺灣房市的原因包含「臺商回流、全球供應(yīng)鏈重組、低利率、超寬鬆貨幣環(huán)境以及政府重大建設(shè)」等5大動能。這5大動能中，低利率及超寬鬆貨幣策略已經(jīng)開始吹起逆風(fēng)，其餘三大動能雖然還是順風(fēng)但力道漸減。章定煊教授也提醒，由於國內(nèi)外通膨問題未解，利率有機(jī)會再調(diào)升，過去迎風(fēng)高漲的房價(jià)，未來勢將面對修正壓力，但不至於大幅崩跌。