【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會發(fā)布2020年第四季商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查，總平均指數(shù)為113.28點，本季調(diào)查結(jié)果與前一季相較微幅上升0.67點(2020Q3：112.61)。CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會理事長黃鵬?表示，臺資及外資來臺投資的資金將帶動後續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由指數(shù)中的總經(jīng)指標(biāo)呈現(xiàn)樂觀及持續(xù)上揚的趨勢即可看出，待這些資金投入直接生產(chǎn)及辦公與商務(wù)發(fā)展後，將是支撐臺灣商用不動產(chǎn)市場的基本能量。
 
本次調(diào)查中，旅館、店面和總體經(jīng)濟環(huán)境指標(biāo)上升，辦公室和土地開發(fā)指標(biāo)下降。指數(shù)以辦公室、土地開發(fā)和總體經(jīng)濟環(huán)境偏向樂觀，旅館和店面偏向保守。信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為140.85點，相較前一季下降5.68點(2020Q3：146.53)；信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為126.23點，相較前一季下降2.94點(2020Q3：129.17)；信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟環(huán)境」，在本次調(diào)查為116.91點，相較前一季調(diào)查結(jié)果上升8.84點(2020Q3：108.07) ，為五項指標(biāo)中上升幅度最大；信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為69.12點，相較上一季上升2.45點(2020Q3：66.67)。
 
另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，於本指數(shù)計算中並未將其列入總指數(shù)之計算，但仍對其進行調(diào)查及個別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為75.74點，相較前一季上升2.3點(2020Q3：73.44)。
 
而第四季全臺三大都會之指數(shù)雖皆下降，但土地開發(fā)信心均超過持平，為本季中相對樂觀之指標(biāo)。其中南部地區(qū)名列第一，信心指數(shù)為150.00點，相對前一季調(diào)查結(jié)果下降4.17點(2020Q3：154.17)，其次為中部地區(qū)，信心指數(shù)為143.14點，相對前一季調(diào)查結(jié)果下降0.61點(2020Q3：143.75)，北部地區(qū)信心指數(shù)則為129.41點，較前一季調(diào)查結(jié)果下降12.26點(2020Q3：141.67)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為113.30，長期之信心指數(shù)為113.95，兩者幾無差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動產(chǎn)短期或長期投資可能沒有太大變化。
 
主持此項調(diào)查的政治大學(xué)地政系林左裕教授指出，前兩季因新冠肺炎下的寬鬆貨幣政策及臺商與外資資金湧入投資而使各項指標(biāo)大幅上揚，投資氛圍自疫情的恐慌急遽逆轉(zhuǎn)為樂觀，也拉高了土地及商辦等產(chǎn)品之價格，而在投報率及購買力(如所得)之支撐力道尚未達標(biāo)之情況下，本季的指數(shù)傾向樂觀穩(wěn)定。其中土地因終端產(chǎn)品在前兩季的漲幅而導(dǎo)致續(xù)漲的抗性，因此微幅下跌，但仍呈樂觀；而店面則因受近年來的網(wǎng)路購物的影響，加上肺炎疫情下外出人潮減少的衝擊，致使店面在本次調(diào)查之信心指數(shù)居末，呈現(xiàn)保守的局面。
  
瑞普萊坊投資暨零售物業(yè)代理部資深總監(jiān)李誠慶CCIM觀察本季指數(shù)總體仍向上攀升，其中僅土地開發(fā)指標(biāo)較上一季下修6.53％；其主要因素在於開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)需求的大舉購地布局已在前三季發(fā)生，且12月8日起央行宣布「房市信用管制」，其效應(yīng)除了直接反應(yīng)以貸款成數(shù)限制炒房投資客之外，也以「購地貸款6.5成、保留一成動工款、需檢附具體興建計畫」來抑制開發(fā)商購地、囤地的熱潮。但因臺灣在新冠肺炎疫情控制得當(dāng)，以及受惠於中美貿(mào)易戰(zhàn)臺商回流、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)、5G、AI及物流產(chǎn)業(yè)因應(yīng)電商的需求，預(yù)計後續(xù)在辦公室、工業(yè)不動產(chǎn)等市場交易仍將持續(xù)呈現(xiàn)價量齊揚的現(xiàn)象。另外，因新冠肺炎疫衝擊旅宿業(yè)產(chǎn)生旅館樽節(jié)營運、歇業(yè)、退出市場的狀況，將可能在未來的1至2季產(chǎn)生具規(guī)模的旅館不動產(chǎn)交易與資產(chǎn)活化案件；綜合上述，因應(yīng)政府打炒房政策加上各產(chǎn)業(yè)面向的發(fā)展，多面向的資金挹注於商業(yè)不動產(chǎn)的投資市場將會是2021年的趨勢。
 
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰副總經(jīng)理CCIM表示，信心指數(shù)在接連兩季大幅反彈後，中央銀行對住宅及都市土地貸款成數(shù)限制，推斷是反映本季漲幅趨緩主要因素。除了對於小型房地產(chǎn)開發(fā)商/投資人影響較顯著外，多數(shù)商業(yè)不動產(chǎn)實質(zhì)影響頗低。展望2021年，在公共工程、臺商返臺投資擴充產(chǎn)能加上建案開工下，營建成本明顯看漲;低利率加上實質(zhì)經(jīng)濟與股市成長，房地產(chǎn)市場持續(xù)熱絡(luò)仍然是主流觀點，投資人可擇優(yōu)評估。
 
紅色子房瑞德資本董事總經(jīng)理蘇明俊CCIM則認(rèn)為，過去一年土地開發(fā)在銀行資金支持下蓬勃發(fā)展，許多大型建商財團也勇於投標(biāo)土地，政府土地標(biāo)案屢創(chuàng)新高。特別是臺南市臺積電的大舉建廠，連帶讓臺南市鄰近南科的住宅推案與土地交易熱鬧滾滾。但隨著央行甫發(fā)佈的信用管制，在建商囤地與餘屋貸款上多加限制，加上目前營建物價與人力成本節(jié)節(jié)高升，重劃區(qū)素地的土地開發(fā)應(yīng)該會有所收斂，連帶使ICI土地開發(fā)指標(biāo)也下修。但是由於雙北市有危老重建與都市更新的強烈政策支撐，回歸兼具土地開發(fā)結(jié)合商辦或廠辦改建需求的老舊建物更新案，是新的一年值得關(guān)注的投資標(biāo)的。
 
註：商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(以下簡稱ICI)為每季發(fā)布之指數(shù)，調(diào)查對象為社團法人臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會(CCIM)會員。ICI調(diào)查中分為五項子指標(biāo)：
1.辦公室、2.店面、3.土地開發(fā)、4.總體經(jīng)濟環(huán)境、5.旅館。
對於各項指標(biāo)皆再細(xì)分3~4個子問題，調(diào)查CCIM會員對於商業(yè)不動產(chǎn)投資之信心認(rèn)知。ICI指數(shù)以100為基準(zhǔn)，先分別計算五項指標(biāo)，再將各項指標(biāo)之點數(shù)平均。ICI指標(biāo)分?jǐn)?shù)範(fàn)圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，本指數(shù)計算時將不採計，但仍對其進行調(diào)查及發(fā)布。
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