【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2019年10月2日表示，截至2019年第三季，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓空置率為5.4%，較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，空置率創(chuàng)10年新低。各區(qū)相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)下降1.4個(gè)百分點(diǎn)最多，西區(qū)下降0.7個(gè)百分點(diǎn)次之。敦北民生區(qū)本季租賃活動(dòng)主要來(lái)自預(yù)定都更大樓之租戶搬遷，其搬遷地點(diǎn)多數(shù)續(xù)留原區(qū)，租賃面積多在100~200坪。
 
跨國(guó)共享辦公室積極拓點(diǎn)  掀起租賃熱潮
 
戴德梁行指出，由於上半年租金已明顯反映供不應(yīng)求狀況，本季臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金持穩(wěn)，全市平均租金每月每坪新臺(tái)幣2,580元。相對(duì)前2季，本季租賃活動(dòng)較為冷清，究其原因係供給缺稀，多數(shù)租戶面臨租約到期時(shí)，選擇續(xù)租，並被動(dòng)接受房東調(diào)漲租金。
 
累計(jì)前三季整體胃納量達(dá)35,800坪，租賃面積佔(zhàn)比最高者為專業(yè)服務(wù)業(yè)，為23%。佔(zhàn)比次高者為共享辦公室，為22%，包含WeWork及JustCo，跨國(guó)共享辦公室業(yè)者均在臺(tái)積極擴(kuò)張。以前3季租賃活動(dòng)觀之，多屬大面積總部型需求，使新供給大樓快速去化。展望第4季，因市場(chǎng)逐漸無(wú)貨可租，預(yù)期租賃活動(dòng)漸少，致去化面積將形減少，並轉(zhuǎn)以中小面積為主。
 
內(nèi)湖科技園區(qū)之西湖段需求持穩(wěn)，租戶遷出遷入互見(jiàn)，兩相抵銷下，空置率維持在1.3%，文德段空置率上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%，舊宗段空置率為18.0%，主要租賃需求來(lái)自於區(qū)內(nèi)增租。電商、新創(chuàng)科技、數(shù)位金融產(chǎn)業(yè)增加，帶動(dòng)小面積辦公室去化外，具彈性使用之共享辦公室相中內(nèi)湖科技園區(qū)之產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)及需求趨勢(shì)，亦跨足該區(qū)積極拓點(diǎn)。西湖段除原已於「長(zhǎng)虹新世紀(jì)」設(shè)點(diǎn)的德事商務(wù)中心及「極光大樓」的Regus外，預(yù)計(jì)於2020年完工的「宏匯瑞光內(nèi)科之心」亦將有跨國(guó)共享辦公室進(jìn)駐。
 
本季西湖段及舊宗段租金分別成長(zhǎng)0.7%及1.0%，至每月每坪約新臺(tái)幣1,400元及930元，文德段租金水準(zhǔn)則持穩(wěn)，維持在每月每坪約新臺(tái)幣1,000元。西湖段供給缺貨，租金可望持續(xù)上漲，舊宗段受西湖段及文德段開(kāi)發(fā)已趨飽和及交通壅塞之影響，挾其租金較低之優(yōu)勢(shì)，詢問(wèn)度及去化漸增，預(yù)期租金有其支撐點(diǎn)微幅上揚(yáng)。
 
西門(mén)商圈自由行禁令影響有限  持續(xù)正向發(fā)展
 
戴德梁行表示，本季西門(mén)商圈與站前商圈店面空置減少，忠孝商圈及中山南京商圈則微幅上升，各商圈租金水準(zhǔn)除忠孝商圈仍有微幅下修外，其餘呈現(xiàn)持平。
 
「寶雅」於本季進(jìn)駐西門(mén)商圈，「屈臣氏」同時(shí)於商圈內(nèi)新增據(jù)點(diǎn)，顯示美藥妝店仍持續(xù)於西門(mén)商圈展店，除漢中街外，成都路共有7家美藥妝店進(jìn)駐，儼然成為該業(yè)種於商圈內(nèi)之新興角力戰(zhàn)場(chǎng)。忠孝商圈熱門(mén)與非熱門(mén)路段之空置兩樣情，本季熱門(mén)路段有「PUMA」擴(kuò)張承租既有店面旁之空置單位，但非熱門(mén)路段有「ICE MONSTER」、「Boost Juice Bars」等餐飲品牌相繼撤出，加上原空置店面仍待租中，空置率較上季上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)到11.5%。
 
因應(yīng)消費(fèi)型態(tài)改變，金融保險(xiǎn)業(yè)於近年紛紛發(fā)展新型複合店，自國(guó)泰人壽結(jié)合星巴克開(kāi)出保險(xiǎn)概念店、元大金控於華山文創(chuàng)園區(qū)對(duì)面開(kāi)設(shè)「金融文創(chuàng)分行」，到近期凱基銀行於中山南京商圈，結(jié)合地區(qū)文創(chuàng)品牌與新銳藝術(shù)家，開(kāi)設(shè)結(jié)合銀行及藝?yán)戎}合空間，提供民眾全新之服務(wù)體驗(yàn)。
 
受到中國(guó)大陸旅客自由行來(lái)臺(tái)禁令影響，大陸旅客數(shù)預(yù)期於年末將明顯下滑，衝擊臺(tái)灣觀光市場(chǎng)。惟2019年初迄今，來(lái)臺(tái)外籍旅客數(shù)較2018年同期間仍有約12%之成長(zhǎng)，其中日本、韓國(guó)及泰國(guó)旅客數(shù)均呈顯著成長(zhǎng)，西門(mén)商圈挾多元外籍旅客簇?fù)碇畠?yōu)勢(shì)，商圈租金表現(xiàn)仍呈正向成長(zhǎng)之態(tài)勢(shì)，預(yù)期受到大陸自由行旅客減少之影響有限。
 
企業(yè)總部需求殷切  推升南港辦公大樓售價(jià)
 
戴德梁行說(shuō)明，臺(tái)北市大型企業(yè)總部需求持續(xù)增溫，催生2019年以來(lái)金額最大宗交易，由聯(lián)強(qiáng)國(guó)際、華邦電子、美安文教基金會(huì)及育秀教育基金會(huì)，以新臺(tái)幣63.6億元，取得南港世界明珠辦公大樓15個(gè)樓層，約占本季交易額新臺(tái)幣160.3億元之40%。該標(biāo)的位於臺(tái)北市外圍新興辦公區(qū)，交易單價(jià)達(dá)新臺(tái)幣100萬(wàn)元/坪，創(chuàng)當(dāng)?shù)剞k公大樓高價(jià)，除反映該大樓量身訂作成本及冠名權(quán)之外，亦顯示臺(tái)北市核心區(qū)可售物業(yè)稀缺，企業(yè)總部需求殷切，推升新興區(qū)需求及價(jià)格。
 
第三季投資市場(chǎng)由辦公及工業(yè)廠房領(lǐng)軍，分別占總交易額之45%及39%。工業(yè)廠房需求源自於因應(yīng)製造業(yè)擴(kuò)產(chǎn)及電商所需之物流中心。其中，樂(lè)富一號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金以新臺(tái)幣25.3億元，取得百及物流觀音廠，由賣方售後租回，提供穩(wěn)定收益，為本季第二大交易金額。除此之外，本季工業(yè)廠房多為新臺(tái)幣10億元以下之交易，集中於桃園及臺(tái)中。
 
房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，工業(yè)廠房及辦公需求續(xù)航交易動(dòng)能，惟從本季僅有兩宗交易金額突破新臺(tái)幣10億元以上，其餘均為小額交易，且在第四季缺乏高額指標(biāo)大案釋出，預(yù)期全年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易額將以平盤(pán)收關(guān)。
 
2,000億土地交易量Q3提前達(dá)標(biāo)
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2019年第三季土地交易量為新臺(tái)幣881億元，累計(jì)前三季土地交易量達(dá)新臺(tái)幣2,318億元， 扣除地上權(quán)交易，累計(jì)前三季已達(dá)新臺(tái)幣2,314億，不僅在三季時(shí)間內(nèi)即輕易突破新臺(tái)幣2,000億關(guān)卡，更創(chuàng)下歷史新高。
 
戴德梁行指出2019年第三季土地交易最大貢獻(xiàn)來(lái)自於「京華城」的標(biāo)售案，由其關(guān)係企業(yè)鼎越開(kāi)發(fā)以新臺(tái)幣372億元擠下興富發(fā)，取得近5,000坪的商三土地。本季前十大交易中，臺(tái)中有三筆交易名列其中，且單筆交易面積突破萬(wàn)坪，達(dá)11,330.74坪，成為第二大金額的土地交易案。
 
住商工土地在本季皆有所表現(xiàn)，各有其市場(chǎng)需求，其中住商類土地交易量佔(zhàn)比逾8成，工業(yè)土地則約佔(zhàn)16％，十大交易買(mǎi)家則皆為開(kāi)發(fā)商。以工業(yè)地為例，華固建設(shè)仍持續(xù)關(guān)注北士科土地，本季購(gòu)入軟橋段二筆土地，其中一筆成交單價(jià)約為每坪新臺(tái)幣193萬(wàn)元，此為包含容積移轉(zhuǎn)後之價(jià)格，若不考量容積移轉(zhuǎn)的成交單價(jià)，約在新臺(tái)幣150~165萬(wàn)/坪，將成為臺(tái)北市繼內(nèi)科及南軟之後的第三個(gè)廠辦新供給區(qū)；另外央北重劃區(qū)在眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐下，土地交易價(jià)格也逐步成長(zhǎng)，每坪突破新臺(tái)幣160萬(wàn)元，一年間漲幅已逾10%，顯見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的住宅市場(chǎng)仍具信心。京華城商業(yè)土地的驚天交易更顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)於未來(lái)辦公市場(chǎng)之強(qiáng)烈企圖心。戴德梁行進(jìn)一步分析，以過(guò)去5年平均季交易量將近新臺(tái)幣400億元估計(jì)，紀(jì)錄延續(xù)至2019年底，有機(jī)會(huì)達(dá)到新臺(tái)幣2,700億元。