樓市由「1期調(diào)整」轉(zhuǎn)向「2期調(diào)整」

【MyGoNews方暮晨/中國(guó)報(bào)導(dǎo)】瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬2010年6月中旬，曾經(jīng)公開(kāi)表示：「中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但是，到了今年下半年(H2)，情況會(huì)有所變化?！固斩挠^點(diǎn)是，部分在過(guò)去1年中過(guò)度囤積土地，而本身背後沒(méi)有國(guó)有母公司支援的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)銀行「一刀切」地切斷貸款，而這些地產(chǎn)商無(wú)法在資本市場(chǎng)取得融資的時(shí)候，可能會(huì)在第4季遭遇現(xiàn)金流動(dòng)性危機(jī)。這個(gè)時(shí)候，不是考慮要不要降價(jià)，而是必須降價(jià)換現(xiàn)金。
 

融資+供需+利率 壓迫市場(chǎng)降溫


一些屬於這類型的中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心「現(xiàn)金流」的問(wèn)題，除此之外，他們還有另一個(gè)必須樣擔(dān)心的狀況，那就是今年下半年，將會(huì)有大批新房子陸續(xù)交屋，這些有投資客購(gòu)買的房子，將會(huì)因?yàn)橹袊?guó)政府的打房，而趕緊在市場(chǎng)中釋出，所以，可以預(yù)見(jiàn)的是「下半年中國(guó)房市供應(yīng)量會(huì)因此大幅增加，這對(duì)於中國(guó)房市來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)警訊」一位地產(chǎn)商這麼表示。

當(dāng)然，中國(guó)地產(chǎn)的問(wèn)題還不只這麼單純，供應(yīng)量是一個(gè)問(wèn)題，利率出現(xiàn)明顯上漲的趨勢(shì)，也影響投資性需求，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)係惡化；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由「1期調(diào)整」，即成交量大跌，但是房?jī)r(jià)相對(duì)持穩(wěn)，轉(zhuǎn)向「2期調(diào)整」，即成交量下跌，房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑；預(yù)計(jì)在2010年第4季，尤其是年底之後，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)明顯下滑，中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)將下降15~20％。
 

投資客拋盤(pán)狀況明顯加??！


根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的6月份統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)陸家嘴、徐匯中心、魯迅公園、中山公園、北靜安、長(zhǎng)壽、古北、長(zhǎng)征、大華、上南等10個(gè)內(nèi)環(huán)、中環(huán)等區(qū)域的二手房調(diào)查數(shù)據(jù)，這些區(qū)域的新增賣房數(shù)量，較5月同期成長(zhǎng)達(dá)5~20％，賣壓湧現(xiàn)的狀況其實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生。

既然賣壓增加的情況下，跟著而來(lái)的就是價(jià)格的下跌，根據(jù)調(diào)查，上海內(nèi)、中、外環(huán)的議價(jià)空間從5月的5~8％，提高到6月的10~20％，其中，外環(huán)因?yàn)榉績(jī)r(jià)不高，所以，議價(jià)空間在8~10％之間，中環(huán)、內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)下跌明顯，有些房源議價(jià)空間也跟著放大到20％。這種狀況，顯示著賣房者為促成交易、縮短套現(xiàn)周期，正在主動(dòng)讓出價(jià)格空間。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資客急著賣房子的原因，是擔(dān)心政策的不確定性，這樣的憂慮，讓資金實(shí)力相對(duì)薄弱的投資客，造成不小的心理壓力，擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌會(huì)侵蝕已獲得的投資收益，所以，趁著還有獲利之際，就算降價(jià)也要把房子賣掉。