【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】為保障包租業(yè)與房東及房客間的權(quán)益，內(nèi)政部2019年2月23日已公告「住宅包租契約應(yīng)約定及不得約定事項(xiàng)」及「住宅轉(zhuǎn)租定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」，將自2019年6月1日起實(shí)施，將來包租業(yè)者與房東及房客簽訂之契約，若違反規(guī)定，除契約條款無效外，還可能會有高額罰款，以提升包租業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓房東房客都安心。
 
內(nèi)政部表示，租賃住宅包租業(yè)(以下簡稱包租業(yè))是指承租租賃住宅並轉(zhuǎn)租，擔(dān)任專業(yè)二房東的角色。在2017年12月27日「租賃住宅市場發(fā)展及管理?xiàng)l例」(簡稱租賃條例)公布後，內(nèi)政部積極在推動包租代管專業(yè)服務(wù)制度。
 
為提供包租業(yè)與房東及次承租人間更全面性的保障，依租賃條例的授權(quán)，內(nèi)政部這次公告2個(gè)規(guī)定，第1個(gè)是「住宅包租契約應(yīng)約定及不得約定事項(xiàng)」(簡稱包租契約)，適用包租業(yè)與房東間；第2個(gè)「住宅轉(zhuǎn)租定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」(簡稱轉(zhuǎn)租契約)，則是依消費(fèi)者保護(hù)法訂定應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)，適用包租業(yè)與房客間。
 
以押金為例，新的「住宅轉(zhuǎn)租定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」中明訂押金數(shù)額最高不得超過「2個(gè)月租金之總額」。押金應(yīng)於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時(shí)返還。
 
水電費(fèi)收取則明訂，「包租業(yè)」及「承租人」得相互約定水、電、瓦斯等費(fèi)用由何人負(fù)擔(dān)。當(dāng)電費(fèi)若約定由承租人負(fù)擔(dān)時(shí)，其計(jì)算基礎(chǔ)不得超過「臺電夏季用電量最高級距之每度金額」，以避免包租業(yè)藉由收取高額電費(fèi)，謀取不當(dāng)利益。以前常常聽到有房東一度電收6-7塊錢，未來新制上路後將能更保障租屋者權(quán)益。
 
租屋也常遇到修繕問題互踢皮球，未來房屋或附屬設(shè)備損壞時(shí)原則上由包租業(yè)負(fù)責(zé)修繕，惟損壞係因可歸責(zé)於承租人之事由所造成時(shí)，包租業(yè)即不負(fù)修繕義務(wù)。包租業(yè)修繕期間，房屋若無法居住使用者，承租人「得請求扣除該期間之租金」。
 
不少租屋時(shí)會遇到需要提前解約的問題，未來如需提前終止租約，則應(yīng)於「至少一個(gè)月前」通知他方，未為先期通知而提前終止租約者，應(yīng)賠償他方最高「一個(gè)月租金額」之違約金。針對專業(yè)包租業(yè)者也提出所謂的公會協(xié)助義務(wù)服務(wù)，未來當(dāng)房東提前終止包租契約，包租業(yè)者應(yīng)該自五日內(nèi)通知承租人需終止轉(zhuǎn)租契約，並且要協(xié)助承租人優(yōu)先承租其他租賃住宅。若包租業(yè)因故停業(yè)、解散或他遷不明時(shí)，承租人並得請求租賃住宅服務(wù)商業(yè)同業(yè)公會或其全國聯(lián)合會協(xié)調(diào)續(xù)租事宜，公會或其全國聯(lián)合會「不得拒絕」。
 
內(nèi)政部指出，這次公告的包租契約，對於租賃雙方共同的權(quán)利義務(wù)，包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內(nèi)裝修、租賃雙方之義務(wù)及責(zé)任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規(guī)範(fàn)。2019年6月1日上路後，若違反者，契約條款將無效；應(yīng)約定的事項(xiàng)，卻未記載於契約者，則仍會構(gòu)成契約之內(nèi)容。
 
另轉(zhuǎn)租契約方面，為防範(fàn)包租業(yè)利用契約條款限制或剝奪房客應(yīng)有的權(quán)益，故訂有不得記載事項(xiàng)，包括不得約定房客不得申報(bào)租賃費(fèi)用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負(fù)擔(dān)及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等。若違反者，除契約條款無效外，得依消保法規(guī)定，最高還可處新臺幣30萬元罰鍰，以保障租屋者權(quán)益。
 
內(nèi)政部指出，包租、轉(zhuǎn)租2項(xiàng)契約將於2019年6月1日實(shí)施，未來可提供租賃雙方更公平的交易機(jī)制，大幅提升住宅租賃雙方權(quán)益保障，適度引導(dǎo)租屋市場健全發(fā)展，藉由產(chǎn)業(yè)用心經(jīng)營，以建構(gòu)房東放心出租、房客安心租屋的居住環(huán)境。
 
民眾或業(yè)者如果想更進(jìn)一步瞭解租賃條例相關(guān)子法及配套措施，可至內(nèi)政部地政司網(wǎng)站「租賃條例專區(qū)」查詢(網(wǎng)址：https://www.land.moi.gov.tw/chtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。