【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】中油板橋地上權(quán)，及廣慈商業(yè)區(qū)地上權(quán)都在2014年7月24日開標(biāo)，不過前者以12.809億元、溢價(jià)率1.66％被新光人壽標(biāo)下，後者則以流標(biāo)收?qǐng)?。同樣?0年設(shè)定地上權(quán)開發(fā)案，廣慈案和中油板橋案，分別位於雙北市精華區(qū)塊、也有捷運(yùn)題材加持，卻是不同結(jié)果？
 
入手價(jià)格優(yōu)，就贏在起跑點(diǎn)
 
信義全球資產(chǎn)管理公司經(jīng)理王維宏觀察，中油板橋地上權(quán)案基地，位於板橋區(qū)中心地帶，附近商業(yè)機(jī)能行為活絡(luò)，而板橋捷運(yùn)站更是三鐵共構(gòu)的交通樞紐，因此本案周邊就已有支撐力道，新壽以12.809億元標(biāo)下，入手成本相對(duì)低廉，業(yè)者因此預(yù)估租金收益報(bào)酬率能達(dá)4％。
 
而廣慈案雖是難得的大面積商三土地，卻並非位在信義區(qū)中心精華區(qū)域，周邊市容、住宅老舊，商業(yè)機(jī)能不足，未來除捷運(yùn)信義線東延段外，並無其他支撐題材共同拉抬此區(qū)塊；若照原都市計(jì)畫開發(fā)想法，除旅館或商場外，周邊另做社福設(shè)施及公營出租住宅，對(duì)本區(qū)開發(fā)並無加分作用。
 
此外，底價(jià)100億總價(jià)過高，也極可能為廣慈案流標(biāo)因素。王維宏指出，一般來說，除權(quán)利金之外，得標(biāo)者另得投入相當(dāng)程度的開發(fā)成本，基於風(fēng)險(xiǎn)控管因素，除非是在一線精華區(qū)域如信義計(jì)畫區(qū)，才有破百億的身價(jià)，否則多是有行無市，而廣慈地上權(quán)土地100億權(quán)利金相對(duì)高昂，這也許是業(yè)者裹足不前的重要關(guān)鍵。
 
壽險(xiǎn)雙雄，搶做地上權(quán)大買家
 
信義全球資產(chǎn)管理公司觀察近期地上權(quán)標(biāo)售案發(fā)現(xiàn)，地上權(quán)產(chǎn)品仍以壽險(xiǎn)業(yè)買家為主，2014年全臺(tái)已有10筆地上權(quán)案標(biāo)脫、總計(jì)金額超過300億元為壽險(xiǎn)業(yè)者所有。除此之外，儘管新光人壽動(dòng)作頻頻，加上7月24日入手的中油板橋地上權(quán)外，共已取得4筆地上權(quán)土地，但超級(jí)大買家仍是才剛?cè)〉眯帕x計(jì)畫區(qū)A25案、為地上權(quán)土地已砸下近265億元的富邦人壽。
 
信義全球資產(chǎn)管理公司指出，以富邦人壽計(jì)畫在長春段地上權(quán)土地興建複合式商用大樓，而信義區(qū)A25基地周邊則可能規(guī)劃飯店或商場來看，不難發(fā)現(xiàn)其開發(fā)策略為適地適性做開發(fā)；而新光人壽則是積極配合自家企業(yè)發(fā)展做策略規(guī)劃－從新光預(yù)計(jì)將新取得的地上權(quán)土地用做員工訓(xùn)練宿舍，並規(guī)劃開發(fā)養(yǎng)身村，以延伸集團(tuán)長期關(guān)注的長照、銀髮養(yǎng)護(hù)事業(yè)來看，就可發(fā)現(xiàn)端倪。