【MyGoNews 林承志/臺北報導】好房網(wǎng)專訪12名房產(chǎn)專家，從外部環(huán)境可能變化切入，預測2012年房市十大趨勢。其中，針對整體房市景氣，好房傳媒發(fā)言人李建興表示，2012年房市的春燕恐怕要等到第三季才有可能看見。

趨勢1、Q3始見房市春燕

2011年第四季到2012年上半年，因為選舉、歐債等問題未解，以致景氣看壞、產(chǎn)業(yè)受創(chuàng)，投資佈局轉(zhuǎn)趨保守，市場看空短期房地產(chǎn)的比例增加。李建興整合了十二位專家意見表示，2011年的三大房市新聞繼續(xù)影響2012年上半年格局，因此2012年上半年是「審慎而保守」，如何異軍突起將仰賴「個案表現(xiàn)」，好地點、好產(chǎn)品依舊有開紅盤的機會。至於下半年，在貨幣寬鬆政策下，剛性內(nèi)需緩步成長，可說「審慎而樂觀」。

2012年上半年市場停滯，不過自住買方也開始尋找房子，等待下半年經(jīng)濟態(tài)勢較明朗時進場，因此下半年將比上半年活絡。1-3月會呈現(xiàn)「量縮案減」狀態(tài)，總統(tǒng)大選前後會是房市交易最冷的時候，到第三季，該築底的已經(jīng)築底。

李建興就整體房市分析，從時間看，市場價量雙修持續(xù)到明年第二季，下半年轉(zhuǎn)明朗，從區(qū)域看，北市精華地段價修1成，新北市供給量大的區(qū)域，有價修2成的空間，但房市先蹲後跳。從產(chǎn)品看，預售屋推案量急速下滑，重劃區(qū)領跌趨勢成形。

趨勢2、商辦店面，冷鋒中異軍突起

針對商辦店面產(chǎn)品，李建興表示，中國經(jīng)濟崛起，口袋夠深的中國人，依舊對臺灣土地、商辦、店面感到興趣。此外，由於兩岸關係穩(wěn)定，臺北市房市已經(jīng)成為全球資金進駐標的，外資會進駐北市，其中又以陸資最值得注意動向，全球如果持續(xù)降息，資金無處可去，還是只有房地產(chǎn)最適合投資，也最具有競爭力。

趨勢3、大陸熱錢，為房市撐盤活水

李建興表示，美國FED的QE3箭在弦上，歐盟也將在IMF的整合下，重啟量化寬鬆政策，熱錢再次尋求潛力標的。通膨下，黃金、房產(chǎn)仍為熱門保值商品，尤其商辦、店面、土地資產(chǎn)題材物件仍有上漲空間。若「陸客自由行」持續(xù)擴大辦理，吸引陸資流入的機會大。

趨勢4、投資客急流勇退，自住客奮起承接

好房傳媒經(jīng)理李建興分析，由於奢侈稅、實價登錄等政策打壓，投資人產(chǎn)生『停利』觀念，以免未來跌價損失。部分投資客、置產(chǎn)客在去年6月信用管制前進場，在明年中滿兩年，恐因擔憂未來「實價登錄」成為查稅工具，在奢侈稅解套、寬限期到期的三重壓力下出貨。2012年將爆發(fā)建物拋售潮，當房市愈走愈弱的時候，手頭還有多餘房屋卡著的投資客，就會想賣掉求現(xiàn)，現(xiàn)金落袋為安，尤其是戶數(shù)很多的新建案，一蓋好就會面臨7、8成以上的拋售潮，價格將會下殺，恐慌性賣壓可能出現(xiàn)。

趨勢5、「假豪宅」現(xiàn)形，真豪宅真金不怕火煉

過去兩年，受附近豪宅叫價而水漲船高的老舊建物，在價格表現(xiàn)最先回軟，鄰近豪宅的房子價格最具支撐，但兩三條街以外的房子將失去豪宅這個價格保證的倚賴靠山。李建興說，相較於假豪宅被打回原形，真豪宅倒是老神在在，真金不怕火煉，由於產(chǎn)品稀有，即使2011年量縮嚴重，2012年的豪宅價格，依舊難以動搖。

趨勢6、自住客「換屋求現(xiàn)」浪潮席捲

受百年結(jié)婚潮以及百年與龍年生子潮影響，以自住客為主的首購、換屋市場將展現(xiàn)強勁需求。此外，李建興特別點出很多人沒注意到的戰(zhàn)後嬰兒潮的退休大限到來，新的「熟年思考」將展現(xiàn)在房市購屋需求上面，「換屋求現(xiàn)」趨勢出現(xiàn)。

趨勢7、縣優(yōu)於市，中低總價當?shù)?/span>

不少年輕人會跟著捷運走，資金口袋不多，土城、三峽、鶯歌，未來受惠於三環(huán)三線開通，先行卡位等待增值，在這樣的想法下，縣區(qū)中低總價產(chǎn)品依舊在2012年有需求。紐約、東京等大城市的捷運都四通八達，年輕人都住在郊區(qū)、再搭地鐵到市區(qū)上班，因此隨著捷運路線開展，市郊捷運沿線的區(qū)域依舊熱門，尤其又以中低總價的產(chǎn)品，最受消費者青睞。

李建興認為，2012年將面對「新常態(tài)市場」，未來是一段經(jīng)濟成長非常緩慢的日子：企業(yè)盈利相對停滯，政府加強對經(jīng)濟活動的控制與監(jiān)管，赤字膨脹、角色吃重；消費者不再瘋狂血拼，而是想辦法提高儲蓄。加上受奢侈稅、景氣反轉(zhuǎn)影響，房市成交量將持續(xù)盤整，只有自住客的市場，迫使推案、交易產(chǎn)品轉(zhuǎn)向中低總價規(guī)劃，捷運計畫開展，郊區(qū)、縣區(qū)的中低總價產(chǎn)品維繫市場需求。

趨勢8、房產(chǎn)業(yè)版圖大洗牌

過去幾年由於房地產(chǎn)市場熱絡，不少年輕人都積極跳入房仲市場，房仲店頭更是開得比便利商店密度還要高。不過面臨景氣反轉(zhuǎn)，投資客經(jīng)營的仲介店或是體質(zhì)不佳的房仲店面，都將面臨收店的波動，易主或整併的店數(shù)將激增，房仲板塊也將重新分配，汰弱留強，未來將是大者恆大。李建興說，不少黑心仲介此時就會原形畢露，資訊程度低、資本小、專業(yè)性差、策略性不足的房仲業(yè)將被淘汰。

趨勢9、公寓產(chǎn)品的國王新衣被識破

李建興分析，臺北市公寓因坪數(shù)不具彈性、總價偏高，成為置產(chǎn)客優(yōu)先拋售產(chǎn)品，價格修正幅度大於大樓產(chǎn)品。


趨勢10、都更的謀合度提高

臺北市中心土地愈來愈少，還是得靠開發(fā)都更才有可能在市中心取得土地素材。李建興分析，雖然全球景氣差，房市交易量少，不過臺北市中心土地物以稀為貴，市中心房價跌幅不大，而且還是具有開發(fā)的空間，即便遇到較冷的一年，建設公司不會因此不推案，還是會積極找地、找可都更的區(qū)域，持續(xù)推案，都市更新的腳步也會隨著政策支持，而愈來愈快。李建興認為，若公寓交易越趨冷清，也能促進屋主整合改建意願。

12位房地產(chǎn)專家包括：淡江大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系副教授莊孟翰、商仲業(yè)者瑞普國際物業(yè)總裁曾東茂、建商代表和旺建設董事長劉永祥、鄉(xiāng)林建設董事長賴正鎰、永慶 房產(chǎn)集團代銷業(yè)一 部協(xié)理吳金銘、華固建設總經(jīng)理洪嘉昇、代銷市場專家甲桂林廣告董事長張裕能，以及房產(chǎn)財經(jīng)專家田大權、賴憲政、林青蓉、陳高超、SWAY等，