【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】奢侈稅6月1日即將上路，市場上持有2年以內(nèi)售出的「奢侈稅概念屋」全臺目前約有12萬餘戶，若這些房子沒有辦理登記自用，將首當(dāng)其衝，遭受「重稅海嘯」襲擊，難逃被課予10%~15%重稅的命運。

面對後奢侈稅時代全面來襲，那些是與老百姓切身相關(guān)的問題，又該如何因應(yīng)？ HouseFun新聞中心民調(diào)，針對「奢侈稅政策」進行問卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)「何時是進場買房的最佳時機？」高居民調(diào)排行榜第1名，顯示民眾都在觀望，等待谷底行情出現(xiàn)，而緊追在後的則是「那些區(qū)域房價還會下跌？」、「如果要買第2間房子，會有什麼影響？」、「現(xiàn)在適合當(dāng)房東嗎？」、「如何提高銀行貸款成數(shù)等等？」

HouseFun新聞中心經(jīng)理李建興指出，普羅大眾關(guān)注的焦點，不外乎房價與買點，政府此波打房力道出手之重，不得不讓投資客投鼠忌器，趕在奢侈稅新政實施前，獲利了結(jié)，尤其原本預(yù)估7月上路的奢侈稅，外界預(yù)料4~6月將有一波拋售潮，購屋者可趁此低檔進場，但因提前1個月開徵，壓縮反應(yīng)時間，以目前投資客售屋心切，急求落袋為安的心態(tài)，反造就目前房市另一波交易高峰，民眾此時正是進場看屋的好時機。

李建興明白指出，漲幅大的區(qū)域，相對回檔也較深，尤其是投資客過度炒作的地區(qū)，例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地，房價下修幅度至少2~3成，在釋出物件多、購屋者少的前提下，驅(qū)使賣方議價、讓價機率大增，不過他也提醒購屋者，雖然目前時機有利於買方，房價略為下修，但砍價太兇，也買不到好物件，賣方可以少賺，卻不能不賺，口袋夠深的民眾，可趁此優(yōu)勢進場，反而容易挑到物超所值的好宅。
　
對手頭上資金充裕的民眾而言，「如果現(xiàn)在當(dāng)房東，現(xiàn)在適合嗎？」李建興建議，著眼於長期資產(chǎn)配置的實力買方，「帶租金店面」正好可避開奢侈稅的管制範(fàn)圍，長期穩(wěn)定的租金收入，外加即將開放的「陸客自由行」，讓臺北市第1季店面成交單價站上132.2萬，較去年第四季上漲11.3%，租金的預(yù)期漲幅心理，支撐買方信心，例如陸客指名度高的西門町商圈、士林夜市等，都是保值抗跌的產(chǎn)品。

另一方面，臺灣少子化現(xiàn)象，將使得未來的教養(yǎng)呈現(xiàn)兩極化，不少家長為了讓孩子搶進明星學(xué)校，不惜一擲千金，買房設(shè)戶籍，以臺北市新生國小、博愛國小為例，規(guī)定必需設(shè)籍滿六年才能入學(xué)，意即孩子一出生就得設(shè)籍當(dāng)?shù)?，在家長競逐心理下，也就不難理解為何明星學(xué)校周邊房價如此堅固。

李建興表示，「Location Location Location」好地點觀念深植人心，絕大多數(shù)買方仍想擠進臺北市築巢，大臺北地區(qū)因為地段、環(huán)境、便利性等諸多因素使得房價有撐，尤其在北市精華區(qū)，只要價格合理，消費者就可大膽買進，反觀新北市某些地區(qū)，被哄抬過頭的房價，終究是要被市場機制淘汰，倒不如用相同的錢買在臺北市，以供需法則來看，目前市場未見恐慌性賣壓，也沒有出現(xiàn)破盤價的行情，民眾想撿便宜並不容易，也是為什麼臺北市房子較保值的原因。

不過，盡管奢侈稅暫時抑制上揚的大臺北房價，但在「一支竿子打到底」齊頭式開鍘下，卻也拖累中南部房市表現(xiàn)，部份地區(qū)成交價格，應(yīng)聲跌到行情以下，讓原本就漲不太動的中南部地區(qū)，無端受累。

李建興建議，「危機入市」正是市場的不敗法則，就長線佈局來看可從區(qū)域、環(huán)境兩方向觀察，抓出市中心精華區(qū)，例如臺北市的大安區(qū)、中正區(qū)、信義區(qū)及中山區(qū)大直，生活機能佳、便利性高為共同特色，只要區(qū)域內(nèi)回到合理房價，就可以放心搶進。另外，有意購屋者，不妨逐捷運、重劃區(qū)而居，根據(jù)經(jīng)驗法則，正在動工中的捷運，就是未來房價保證；而重劃區(qū)住宅特色，在於街道規(guī)劃完整、景觀良好、公共設(shè)施完善，十分受到高社經(jīng)地位人士的青睞，例如大直重劃區(qū)、信義計劃區(qū)等，驅(qū)使當(dāng)?shù)胤績r更具支撐。
　
雖然目前市場氛圍有利於買方，但購屋族除了考量房價以外，許多手上資金不足的購屋族而言，「如何衝高貸款成數(shù)？」成為最關(guān)心的議題，在奢侈稅新政實施後，除了投資客荷包大失血，換屋族也遭受波及，以臺銀、土銀及合庫為例，針對大臺北部份地區(qū)的房貸案，核貸成數(shù)由目前的7成縮減為6成上下，換言之，想要買第2間房子的民眾，要有心理準(zhǔn)備，提高自備款，負(fù)擔(dān)不輕，對此，李建興也提出「先賣後買」的解套辦法，在政府祭出打房政策，民眾只要在大臺北管制地區(qū)，買第2間房，都會被認(rèn)定是投資客，在申請貸款時，自然會受到高標(biāo)準(zhǔn)的檢驗，增加買房困難度，因此，自住客如果已經(jīng)鎖定物件，不妨先付定金，與屋主事先協(xié)調(diào)，先賣出第1屋，再購第2屋，避免陷入貸款成數(shù)不足的窘境。

而攸關(guān)貸款成數(shù)高低不外乎：房子及貸款人信用兩個要件。銀行進行房屋鑑價時，會考慮擔(dān)保人的身份，例如軍公教人員、上市櫃公司及千大企業(yè)員工等，銀行通常會願意給予較高的貸款成數(shù)；而就擔(dān)保品來看，如果房子是位在捷運周邊、明星學(xué)區(qū)、或是生活機能完善的地區(qū)，可貸成數(shù)也相對較高。但要注意的是，即使屋齡新，也不保證核貸成數(shù)，例如小套房、夾層屋及工業(yè)用地住宅，這類產(chǎn)品，較不受銀行放款青睞。

奢侈稅民意調(diào)查排行榜

排名	最想知道	解答	比例
第一名	何時才是進場買房的最佳時機？	預(yù)估這波修價，將持續(xù)至奢侈稅開徵前，購屋族可趁此優(yōu)勢進場。	42%
第二名	房價有沒有可能再下跌?那些區(qū)域跌幅最大?	漲幅大的區(qū)域，相對回檔也較深，尤其是投資客過度炒作的地區(qū)，例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地區(qū)要特別注意。	23%
第三名	如果我要買第二間房子,會有什麼影響?	奢侈稅開徵對象為2年內(nèi)出售第2間房子的投資客，如果是買房，則不受影響。	18%
第四名	現(xiàn)在適合當(dāng)房東收租嗎？	「帶租金店面」、「明星學(xué)區(qū)宅」就長線佈局來看，是可參考的投資標(biāo)的。	12%
第五名	銀行緊縮貸款,有沒有辦法提高貸款成數(shù)?	採取先賣後買，如果已經(jīng)鎖定物件，不妨先付定金，與屋主事先協(xié)調(diào)，先賣出第一屋，再購第二屋，避免陷入貸款成數(shù)不足的窘境。	5%

資料來源：HouseFun新聞中心民調(diào)