【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行分析第4季度的香港住宅及投資市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)指出，最近官方推出進(jìn)一步遏抑樓宇炒賣的措施後，樓市氣氛變得審慎，致令香港住宅及物業(yè)投資市場(chǎng)在年末呈現(xiàn)交投減少的趨勢(shì)，但本輪措施暫未造成物業(yè)價(jià)格明顯下跌。雖然短期內(nèi)物業(yè)成交量將會(huì)減少，但香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)穩(wěn)固，加上物業(yè)買家看好物業(yè)作為投資保值的功用，樓市仍將得到支撐。物業(yè)投資市場(chǎng)的前景方面，預(yù)料寫字樓買賣仍然會(huì)受到本地及海外的投資者所歡迎。

回顧2010年首兩季，香港住宅市場(chǎng)的季度成交量均是接近39000宗。第3季度開始，賣地成績(jī)接連創(chuàng)下新高，刺激樓價(jià)上升，該季住宅成交量升至46267宗，8月份的交投數(shù)字17157宗更是本年的單月最高紀(jì)錄。及後市場(chǎng)開始整固，9月份成交量按月跌18.4%至14,006宗，10月續(xù)跌11.8%至12352宗。

踏入11月，受惠於良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交投量回升至16,235宗，創(chuàng)下1998年以來(lái)交投第二高的11月紀(jì)錄，僅次於2007年11月的18319宗。自2009年4月起至本年11月，香港每月的樓宇成交數(shù)字已連續(xù)20個(gè)月維持在10,000宗以上。

DTZ戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻表示：「從本年首11個(gè)月的樓宇成交量可以看到，香港住宅需求十分殷切。預(yù)料12月份的成交量會(huì)因?yàn)榕R近年底而減少，但仍可維持在接近10000宗的水平；至於近期政策對(duì)樓市的影響，相信要到明年1月至2月才會(huì)更具體的呈現(xiàn)，預(yù)料屆時(shí)的單月成交量會(huì)跌至約8000宗?！?br />
樓價(jià)方面，中小型住宅價(jià)格自2008年12月金融海嘯後的低位開始，至今一直呈現(xiàn)上升走勢(shì)，期間只在去年11月及本年5月稍稍下跌。自政府推出最新一輪措施後，樓價(jià)開始回軟，抵銷了10月份獲得的升幅。以太古城單位為例，其10月份平均呎價(jià)為8500港元，較9月升1.8%；但到了11月亦回落1.8%至8,350港元。雖然近月樓價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，但從DTZ戴德梁行指數(shù)可以看出，香港中小型住宅在本年首11個(gè)月仍然錄得13.0%的增長(zhǎng)。豪宅方面，以禮頓山單位為例，10月份其平均呎價(jià)按季升3.2%至22500港元，於11月份則回落2.2%至22000港元。DTZ戴德梁行指數(shù)反映整體豪宅的價(jià)格在本年首11個(gè)月上升了16.4%，升幅高於中小型住宅。

陶汝鴻說(shuō)：「住宅物業(yè)交投暢旺，乃是受到持續(xù)低息及資金充裕所帶動(dòng)。然而熾熱的樓市令政府關(guān)注到炒賣及熱錢流入的問(wèn)題，特別是最近多個(gè)經(jīng)濟(jì)體系採(cǎi)取了量化寬鬆政策，令國(guó)際流動(dòng)資金大增。經(jīng)過(guò)今夏樓價(jià)增長(zhǎng)較快後，政府推出進(jìn)一步措施冀防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，包括增加樓宇短期交易的印花稅，以及收緊按揭貸款等。」

回顧1990年代政府亦曾推出遏抑樓宇炒賣的措施，對(duì)當(dāng)時(shí)的市道，無(wú)論是樓宇成交量及樓價(jià)均造成了即時(shí)而短暫的影響。陶汝鴻指出：「1991年政府推出打擊投機(jī)炒賣及降低按揭上限的措施，樓價(jià)於1992年7月至12月期間下跌了4.3%；1994年再有一輪打擊炒賣的措施推出，樓價(jià)自當(dāng)年3月至1995年9月期間下滑了24%。不過(guò)，由於香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好，當(dāng)政策影響逐漸減退後，樓價(jià)仍有回升?！?br />
對(duì)於最近推出的措施，戴德梁行表示，政策推出後，交投氣氛改變，中小型住宅樓價(jià)亦開始鬆動(dòng)，因?yàn)椴糠謽I(yè)主開始降低叫價(jià)；豪宅市場(chǎng)亦受到成交放緩所影響，但由於豪宅供應(yīng)短缺，其價(jià)格仍有支持。陶汝鴻表示，雖然市況有變，但我們還應(yīng)考慮低息減輕供樓壓力、充裕資金欠缺投資出路，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好等因素，這些都會(huì)緩衝政策的影響。

陶汝鴻也指出，近月零售業(yè)總銷貨額及市民薪酬改善，均是支持樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要因素。他說(shuō)：「據(jù)政府統(tǒng)計(jì)處公布，本年首10個(gè)月零售業(yè)總銷貨價(jià)值按年上升18.3%，總銷貨數(shù)量亦按年升15.5%，反映市民及旅客消費(fèi)暢旺。薪酬水平亦有增長(zhǎng)，人力資源學(xué)會(huì)的調(diào)查指出，本年全年基本薪金平均增幅為1.9%，顯示2008年下半年金融海嘯後，香港經(jīng)濟(jì)輕微復(fù)甦，失業(yè)率下降之餘，人力市場(chǎng)也漸趨活躍，香港僱員的薪酬增幅亦隨經(jīng)濟(jì)復(fù)甦上升?！?br />
戴德梁行表示，目前準(zhǔn)買家的態(tài)度轉(zhuǎn)趨審慎，加上年底及假期的傳統(tǒng)淡市因素，短期樓宇成交量或會(huì)下跌多達(dá)4成至5成；但香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好，加上物業(yè)抗衡通脹的能力，令樓市持續(xù)受到殷切的需求所支持。照目前發(fā)展，預(yù)料樓價(jià)短期內(nèi)將回落約10%，但只要經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善，有自住需求的買家將密切留意樓價(jià)的鬆動(dòng)，當(dāng)樓價(jià)下跌，這些買家將會(huì)入市。不過(guò)，明年樓市的大方向仍要視乎政府的措施。

至於，物業(yè)投資市場(chǎng)方面，截至12月7日，2010年第4季度共錄得63宗單一成交金額逾1億港元的大額交易，而整個(gè)第4季度的總交易量可望達(dá)到70宗的水平，較第3季度的89宗跌21.3%，按年則跌23.9%。

DTZ戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉國(guó)平表示：「2010年上半年的大額物業(yè)買賣宗數(shù)甚為平均，首1、2季都是大約60宗，至第3季度由於市況蓬勃及經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好，大額物業(yè)買賣亦跳升至89宗。最近政府推出遏抑炒賣的措施和收緊按揭，多少影響了投資者對(duì)於豪宅的興趣，也令截至12月7日的第4季度大額物業(yè)投資減少。然而回顧本年的交易趨勢(shì)，2010年可說(shuō)以寫字樓較為突出，無(wú)論在買賣宗數(shù)及價(jià)格均領(lǐng)先其他類型的物業(yè)。截至12月7日，本年內(nèi)共有大額買賣278宗，其中寫字樓佔(zhàn)了80宗（28.8%），總成交金額為335.19億港元，其次為豪宅，共78宗交易，總金額為161.93億港元。這反映出投資者愈加看好寫字樓的投資回報(bào)?！?br />
寫字樓的成交宗數(shù)佔(zhàn)比從第3季度的33%增至在第4季度的48%，成交金額佔(zhàn)比亦自上季的42%增至本季的61.2%。葉國(guó)平說(shuō)：「寫字樓自第3季度開始已取代豪宅成為最受投資者歡迎的物業(yè)類別，這是由於經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，推動(dòng)租金增長(zhǎng)，投資者因而看好寫字樓的增值潛力。由於寫字樓的租金回報(bào)展望優(yōu)於商舖，價(jià)格升幅落後於豪宅，也較少受到政策及市場(chǎng)波動(dòng)的影響，因此會(huì)繼續(xù)受到投資者所追捧?！?br />
豪宅一向是投資者喜愛的物業(yè)類型，但近月豪宅的成交宗數(shù)稍降，佔(zhàn)比自第3季的26%跌至本季的17%，成交金額的佔(zhàn)比亦從第3季的17%跌至本季的9.8%，在數(shù)量和金額方面均落後於寫字樓及商舖。葉國(guó)平表示：「豪宅交易受到更多措施的限制，令部分投資者轉(zhuǎn)往其他物業(yè)類型或其他的投資途徑，這也是本季大額交易整體數(shù)目少於上季的原因之一。地皮的交易也受到新措施的影響，本季的地皮交易量和金額均少於第3季度，可見投資者對(duì)於住宅市場(chǎng)前景的態(tài)度趨向?qū)徤?。?br />
戴德梁行也指出，政府宣布自10月起將房地產(chǎn)剔除於資本投資者入境計(jì)劃（投資移民計(jì)劃）之外，又將申請(qǐng)門檻的投資額提高，措施試行3年，預(yù)料這對(duì)豪宅交易量會(huì)有一定影響。不過(guò)，葉國(guó)平說(shuō)：「以中國(guó)大陸的資金為例，近月內(nèi)地主要市場(chǎng)均推行限制住宅物業(yè)交易的措施，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，都會(huì)推使資金流入與內(nèi)地有密切業(yè)務(wù)連繫的香港，並推動(dòng)本地物業(yè)投資的需求。」

葉國(guó)平總結(jié)表示，目前大部分西方市場(chǎng)仍處?kù)堵L(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)甦過(guò)程中，外資在第4季度繼續(xù)對(duì)香港市場(chǎng)感興趣，而正如財(cái)政司司長(zhǎng)表明，政府在注視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，不會(huì)仿效資本管制亦不會(huì)採(cǎi)用歧視外資的措施，相信香港物業(yè)投資市場(chǎng)仍將繼續(xù)吸引外資進(jìn)駐。與此同時(shí)，本地投資者在第4季度仍然是市場(chǎng)的主要參與者，佔(zhàn)比達(dá)92%。展望2011年，投資者將繼續(xù)密切留意各項(xiàng)物業(yè)投資機(jī)會(huì)，而受惠於租務(wù)需求及租金增長(zhǎng)的寫字樓，其回報(bào)前景屬各類物業(yè)中最佳。