【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】選後財政部大動作打房，先是祭出「暴利稅」，緊接著又要課徵房地產(chǎn)交易稅，效果如何？永慶房屋表示，從劉媽媽帝寶豪宅棄標(biāo)，到敦峰店面標(biāo)售流標(biāo)，2個事件接連發(fā)生，可嗅出大型投資客因為資金流被切斷或不敢運(yùn)用，加上對於其他資產(chǎn)處分、運(yùn)用可能引起查稅動作，已經(jīng)使得投資行為趨於保守。

眾所矚目的豪宅店面「敦峰」標(biāo)售案，以流標(biāo)收場，引起社會大眾熱烈討論。永慶房仲集團(tuán)新聞中心李建興表示，敦峰位於敦南商圈末端，而且前後又無連貫性的商業(yè)設(shè)施作為支持，加上面對遠(yuǎn)企購物中心，後側(cè)為住宅社區(qū)，就店格而言，屬陰面格局(街道的兩面，較不熱鬧的為陰面，較熱鬧的陽面，商業(yè)氣氛較弱。另外，若以底標(biāo)價11.7億元，目前的月租金190萬元來算，投報率過低，只有1.95％，很難吸引買方進(jìn)場。換算成每坪單價，估計1樓為為每坪320萬元、2樓則為每坪150萬元，其中1樓的店面也超過了附近「昇陽敦凰」和LV敦南店每坪250萬的行情，使得誘因大減，最後無人投標(biāo)收場。

標(biāo)售的敦峰店面共有兩戶，分別為敦化南路二段110號1、2樓和112號1、2樓，為地上13層、地下5層樓的9年屋齡社區(qū)大樓。幾年前，該案還一度號稱是臺北市最早上看百萬的豪宅，但最終因亞洲金融風(fēng)暴而挑戰(zhàn)失敗。而標(biāo)案中的110號1、2樓，建物面積242.41坪，附加7個車位，至於112號1、2樓，建物面積則為240.85坪，也另有6個車位，目前1樓是金融保險業(yè)進(jìn)駐，2樓則是一般事務(wù)所。以其11.7億元的底標(biāo)價拆算，1樓大約是每坪320萬、2樓則是每坪150萬，若以當(dāng)下每月190萬元的租金來算，投報率為1.95％。

值得注意的是，在敦化南路一帶，近來亦有多筆個案售出。首先在1樓的店面部分，李建興指出，朱銘的次女朱艷鵬日前才以2.6億元買下「昇陽敦凰」1樓店面，經(jīng)營「真善美畫廊」，而該店面每坪約250萬元。另外，LV（Louis Vuitton）敦南店，開價3.8億元，拆算下來1樓每坪250~260萬元，2樓每坪90萬元，若以LV售後回租，月租金110萬元計算，租金投資報酬率3.47%，在敦南商圈各店面中投資報酬率相對高。至於現(xiàn)階段由中國信託承租的「潤泰敦仁」的1樓店面，目前預(yù)備售出，開價行情為總價5.8億元、每坪500萬元。

在2樓以上的部分，李建興進(jìn)一步舉例，目前鄰近遠(yuǎn)企，屋齡26年並且拉過皮的住辦大樓-藍(lán)天凱悅大廈成交行情在每坪90萬元以上；而24年屋齡的豪宅案-鑽石雙星則也有每坪120萬元的水位。對此，李建興表示，無論從1樓店面或2樓住宅的成交行情來看，敦峰案1樓每坪底價320萬、2樓150萬，都略嫌偏高，再加上總坪數(shù)過大、總標(biāo)價過高，導(dǎo)致乏人問津。

李建興表示，事實上，一般豪宅多半不希望有店面規(guī)劃，而敦化南、北路因都市計畫指定為金融服務(wù)區(qū)的關(guān)係，一樓規(guī)定一定要做店面，但這不見得合乎市場潮流。因為，諸如依附在豪宅一樓的店面，多半會鎖定銀行、藝?yán)取⒕返甑?，而且營業(yè)時間固定的業(yè)種，對屋主而言無論使用範(fàn)圍或銷售條件都受限。

此外，豪宅店面深受公設(shè)比、人行道寬度等建築規(guī)劃左右，虛坪多、退縮深、坪效差，雖是豪宅硬體條件，但商業(yè)經(jīng)營成本負(fù)擔(dān)重，常有有行無市、空置率高等問題，僅能吸引毛利高或轉(zhuǎn)打品牌形象的店入駐。

至於引起社會嘩然的劉媽媽標(biāo)下帝寶案後棄標(biāo)一事，引發(fā)大眾不少揣測，如這是否因為政府課豪宅稅、暴利稅一事引發(fā)投資客寒蟬效應(yīng)?對此，李建興分析，報載劉媽媽宣稱籌不到現(xiàn)金，為棄標(biāo)主因之一，他表示，這可能代表銀行不敢放貸！雖然，法拍案可以事先請銀行評估可貸金額，接洽後續(xù)代墊、貸款事宜，但可能因為媒體大肆報導(dǎo)，讓原先有意願承做的銀行縮手。

值得注恴的是，近期媒體報導(dǎo)再加上財政部查稅動作頻頻，可能使像劉媽媽這類的焦點人物，近期在資金運(yùn)用上會更加小心，也就是原先其可能獲利了結(jié)、移轉(zhuǎn)運(yùn)用的資產(chǎn)、資金，暫時不敢貿(mào)然動作，以免成為主管單位追查資金流程的線索。

而由劉媽媽的事件，加上敦峰案流標(biāo)，李建興認(rèn)為，這可以見得，在近日政府大力祭出查稅、課稅政策下，許多投資客因為資金流被切斷或不敢運(yùn)用，加上對於其他資產(chǎn)處分、運(yùn)用可能引起查稅動作，已經(jīng)使得投資行為趨於保守。再加上房地產(chǎn)投資客本多低調(diào)，短時間內(nèi)因媒體追逐，恐使大戶個案從市場銷聲滅跡，不過，對於看好市場的散戶而言，預(yù)料影響不大。