【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2024年第2季國泰房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季與相較2023年均為價量俱漲。本季較上季開價大幅上漲，議價率小幅擴大，成交價大幅上漲；推案量、銷售率及成交量均大幅增加。展望下半年，新興科技應用商機持續(xù)擴增，可望支撐臺灣出口動能，央行上修2024年全年經(jīng)濟成長率為3.77％?？剂?024年以來國內(nèi)通膨率緩步回降，經(jīng)濟溫和成長，央行維持政策利率不變；惟2023年下半年起，房市交易成長回升，不動產(chǎn)貸款占總放款比率仍高，央行於6月第六度調(diào)整選擇性信用管制措施，調(diào)降自然人特定地區(qū)第2戶購屋貸款成數(shù)為六成，並調(diào)升存款準備率一碼，以減緩信用資源流向不動產(chǎn)市場。
 
進一步觀察各地區(qū)表現(xiàn)，相較2023年同季，成交價部分，除臺北、新竹外，各地區(qū)成交價呈穩(wěn)定或上漲；成交量部分，各地區(qū)均增加。從四季移動趨勢觀察，與2013年到2015年波段高點相比，各地區(qū)成交價均超過前次波段高點；成交量部分，各地區(qū)均有增加趨勢，中南高地區(qū)已超過前次波段高點。在科技產(chǎn)業(yè)帶動投資議題持續(xù)發(fā)酵、新青安房貸政策、股市站穩(wěn)2萬點創(chuàng)造財富效果及通膨預期下，房市價量齊揚、成交量創(chuàng)歷史新高，房市持續(xù)熱絡。央行雖升準、加碼信用管制，惟在低利、AI產(chǎn)業(yè)、資金回流、股市表現(xiàn)等利多因素下，影響有限。綜合本季房市，相較上一季及2023年同期皆為價量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡，但仍須留意央行選擇性信用管制、新青安精進措施及囤房稅上路等後續(xù)影響。
 
一、推案規(guī)模與類型
本季新推個案數(shù)共264件，推案戶數(shù)計有27,645戶，較上季及2023年同季均上升。總推案金額為5,575億元，較上季及2023年同季均上升；主力總價為2,014萬元，較上季及2023年同季均上升；其中大廈類型推案者佔87％，如附表所示。


二、價量指數(shù)狀況
1.可能成交價上漲，臺南上漲較多--本季全國可能成交價相較上一季大幅上漲，除新竹下跌外，其餘地區(qū)維持穩(wěn)定或上漲，其中臺南上漲近7％較多。
2.開價上漲，臺南上漲較多--本季全國開價相較上一季大幅上漲，除新竹下跌外，其餘地區(qū)維持穩(wěn)定或上漲，其中臺南上漲近9％較多。
3.議價率擴大，桃園議價率最低--本季全國議價率小幅擴大，除桃園縮減外，其餘地區(qū)維持穩(wěn)定或擴大，其中桃園議價率5.9％最低。
4.推案金額大幅增加，臺北增幅較大--本季全國推案金額大幅增加，各地區(qū)均增加，其中臺北推案金額增加3倍多較多。
5.銷售率增加，高雄銷售率最高--本季全國銷售率大幅增加，除臺北、新北減少外，其餘地區(qū)維持穩(wěn)定或增加，其中高雄銷售率34.5％最高。
6.成交量(戶數(shù))增加，臺南增幅較大--本季全國成交量大幅增加，各地區(qū)均增加，其中臺南成交量增加近3倍較多。
 
三、各地區(qū)市場表現(xiàn) 
1. 國泰臺北市房地產(chǎn)指數(shù)，本季推案量(金額及戶數(shù))創(chuàng)近5年來新高，成交量創(chuàng)近10年新高，其中信義區(qū)、松山區(qū)及中山區(qū)等精華區(qū)1-2房小宅產(chǎn)品，訴求低總價、低自備款造成熱銷。整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡；相較2023年同季價跌量增，價量背離，房市表現(xiàn)待觀察。
 
2.國泰新北市房地產(chǎn)指數(shù)，指標大案多集中於重劃區(qū)或具捷運題材加持區(qū)域如二重重劃區(qū)、新北環(huán)狀線沿線，相較上一季由於戶數(shù)量體規(guī)模大，銷售去化速度較慢；部分個案創(chuàng)區(qū)域高價，因建商品牌、產(chǎn)品規(guī)劃得宜，銷售表現(xiàn)仍佳。整體而言，相較上一季價穩(wěn)量增，房市表現(xiàn)偏強；相較2023年同季價量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡。
 
3. 國泰桃園市房地產(chǎn)指數(shù)，本季推案量(金額及戶數(shù))創(chuàng)歷史新高，銷售率及成交量(戶數(shù))創(chuàng)近10年來新高，由於桃園市房價基期低、建設題材豐富，青埔高鐵特區(qū)受惠軌道經(jīng)濟效應，加上公園、綠地生活機能成熟，吸引大量雙北及新竹縣市外溢買盤，交易量能持續(xù)攀升。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡。
 
4. 國泰新竹縣市房地產(chǎn)指數(shù)，受透天個案影響，且推案地點多半位於新竹外圍基期較低區(qū)域，致房價下跌。臺積電在竹科寶山擴建2奈米廠，緯創(chuàng)、智邦進駐竹北AI智慧園區(qū)，科學園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合高鐵效應，吸引科技新貴購屋置產(chǎn)，加上本季供給有限、推出個案戶數(shù)較少，致成交量大幅增加。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價跌量增，價量背離，房市表現(xiàn)待觀察。
 
5. 國泰臺中市房地產(chǎn)指數(shù)，在建設及產(chǎn)業(yè)的雙重題材支撐下，臺中市人口持續(xù)穩(wěn)定成長，吸引品牌建商搶進推案，位於西屯區(qū)單元八重劃區(qū)、七期重劃區(qū)及水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)等指標建案，銷售率表現(xiàn)佳。近期臺積電中科二期擴廠確定，艾司摩爾進駐臺中七期成立總部，在科技業(yè)帶動投資議題發(fā)酵下，成交量持續(xù)增加。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價穩(wěn)量增，房市表現(xiàn)偏強。
 
6. 國泰臺南市房地產(chǎn)指數(shù)，本季銷售率及成交戶數(shù)創(chuàng)歷史新高，房市價量俱揚。臺積電南科3奈米投產(chǎn)，吸引全球五大供應商進駐南科，南科周邊區(qū)域及北外環(huán)沿線成為房市熱區(qū)，永康區(qū)及安南區(qū)銷售率表現(xiàn)突出。在科技業(yè)及股市上漲等議題發(fā)酵下，資金配置轉(zhuǎn)向房市致成交量大幅增加。整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡；相較2023年同季價穩(wěn)量增，房市表現(xiàn)偏強。
 
7. 國泰高雄市房地產(chǎn)指數(shù)，受透天個案影響，透天推案地點多半位於中低價區(qū)，倘排除透天個案，大廈房價呈上漲趨勢。近期臺積電高雄廠2奈米先進製程效應，輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區(qū)建置先進算力中心，AI產(chǎn)業(yè)熱潮加上半導體S廊帶建置，加速高雄產(chǎn)業(yè)升級，帶來科技業(yè)人口紅利，也讓周圍房市買氣爆熱。整體而言，相較上一季與2023年同季皆為價穩(wěn)量增，房市表現(xiàn)偏強。
 
8. 本季雙北、桃園、臺中及臺南地區(qū)大廈模型價與整體模型價接近，新竹及高雄地區(qū)大廈模型價高於整體模型價。從近五年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價雙漲效應，近年桃園、臺中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價與整體模型價接近。新竹及高雄地區(qū)透天推案產(chǎn)品多位於外圍區(qū)域，故大廈價高於整體模型價。臺南地區(qū)近年大廈類型推案增加，惟大廈個案模型價平均低於整體模型價，但差距已縮小。從趨勢圖來看，視透天推案區(qū)位與品質(zhì)差異，偶爾出現(xiàn)整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。


四、國泰辦公室租金指數(shù)
1. 開價部分除南港園區(qū)大幅上漲，其他地區(qū)維持穩(wěn)定；議價率及空置率部分，各地區(qū)皆維持穩(wěn)定
 
相較上一季，開價部分除南港園區(qū)大幅上漲2.70％，其他地區(qū)維持穩(wěn)定；議價率部分，各地區(qū)皆維持穩(wěn)定；空置率部分，各地區(qū)皆維持穩(wěn)定。
 
2. 臺北市A辦租金開價，各路段皆維持穩(wěn)定；議價率部分，忠孝襄陽路段大幅縮減，其餘路段維持穩(wěn)定；空置率部分，仁愛敦南路段、南京松江路段微幅下降，其餘路段維持穩(wěn)定
 
相較上一季，臺北市A級辦公室租金開價部份，各路段皆維持穩(wěn)定；議價率部分，忠孝襄陽路段大幅縮減2.31個百分點，其餘路段維持穩(wěn)定；空置率部分，仁愛敦南、南京松江路段微幅下降1.28％、1.67％，其餘路段維持穩(wěn)定。