【MyGoNews方暮晨/專題報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2017年8月24日發(fā)布《2016-2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)報(bào)告》顯示，從全球資本來(lái)看，2017年可用新資金預(yù)計(jì)將達(dá)到4350億美元，雖較2016年的最高紀(jì)錄減少2％，但仍為有史以來(lái)第二高。面對(duì)又一波大量資金的湧入，中國(guó)預(yù)計(jì)成為繼美國(guó)之後第二大投資目標(biāo)國(guó)家。
 
戴德梁行調(diào)查指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資於2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá)2,094億元，較2015年翻了一倍。儘管2017年一季度記錄的交易額僅為500億人民幣，但是不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)交易額會(huì)在第二，三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀(jì)錄。
 
辦公大樓和零售物業(yè)組合受投資者青睞
 
《2016-2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)報(bào)告》顯示，按資產(chǎn)類別來(lái)看，辦公大樓仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，占到2016全年總投資額的一半，略高於2015年42％的佔(zhàn)比。對(duì)於零售物業(yè)的投資在2016年增長(zhǎng)尤為顯著，占到交易總額的27％(560億)，為2010年來(lái)最高佔(zhàn)比。由於辦公大樓資產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)。
 
其中一部分投資者計(jì)劃通過(guò)物業(yè)提升或租戶調(diào)整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購(gòu)的零售物業(yè)改造成辦公大樓或綜合體以實(shí)現(xiàn)更高的回報(bào)。在綜合體項(xiàng)目的收購(gòu)中，辦公大樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的辦公大樓通?？梢赃_(dá)到較高的入住率或租金增長(zhǎng)，辦公大樓內(nèi)的員工也可為其零售區(qū)域於工作日帶來(lái)較為穩(wěn)定的客流量，兩者的相輔相成使該類物業(yè)受到投資者的青睞。
 
內(nèi)資買(mǎi)家佔(zhàn)比九成創(chuàng)近十年新高
 
根據(jù)《2016-2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)報(bào)告》內(nèi)容分析，內(nèi)資買(mǎi)家占到2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來(lái)最高佔(zhàn)比。內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢(shì)大舉涉足中國(guó)超一線城市。在上海，以險(xiǎn)資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本十分活躍，在內(nèi)資投資總額的佔(zhàn)比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位於一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為各大險(xiǎn)資互相爭(zhēng)奪的對(duì)象。港資和新資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)外資投資商中仍占主導(dǎo)地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向於短期投資，並對(duì)新興市場(chǎng)或風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)接受度相對(duì)較低。
 
可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)將成市場(chǎng)新寵
 
戴德梁行指出，近年來(lái)，由於租金增長(zhǎng)放緩而資本價(jià)值增長(zhǎng)超速，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由於對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，A級(jí)辦公大樓價(jià)格於2016年在四市平均上漲近10％，而租金僅平均增長(zhǎng)1％，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3％降至4.9％。未來(lái)，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計(jì)租金增長(zhǎng)仍保持緩慢，收益率預(yù)計(jì)或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)也越來(lái)越受歡迎。除此之外，儘管辦公大樓物業(yè)將繼續(xù)受到追捧，越來(lái)越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報(bào)率的資產(chǎn)。除了近年來(lái)因電子商務(wù)行業(yè)的崛起而迅速發(fā)展的物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，數(shù)據(jù)中心，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，學(xué)生宿舍，旅遊地產(chǎn)等「新興資產(chǎn)」也將受到更大關(guān)注。
 
北京：可售物業(yè)供不應(yīng)求，已從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)
■2016年北京核心區(qū)投資額佔(zhàn)總投資額的70％，不斷增強(qiáng)的消費(fèi)能力和穩(wěn)定的租金收入都使北京核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為理想的投資對(duì)象。
■北京投資市場(chǎng)可售物業(yè)一直處?kù)豆┎粦?yīng)求狀態(tài)，五環(huán)之內(nèi)鮮有可售物業(yè)，城區(qū)舊項(xiàng)目改造升值將繼續(xù)成為投資熱點(diǎn)，其中基金公司的投資比例為最高，佔(zhàn)38％。
■投資標(biāo)的除了核心區(qū)域的成熟物業(yè)項(xiàng)目外，那些成熟市場(chǎng)以外的周邊商圈，如望京、豐臺(tái)、通州及麗澤區(qū)域正在逐步走進(jìn)投資者的視野。
 
上海：銀行保險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)性投資者超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商躍居首席
■從成交數(shù)量，體量和金額來(lái)看，辦公物業(yè)表現(xiàn)絕對(duì)是大宗物業(yè)交易的支柱板塊，辦公大樓物業(yè)成交總金額環(huán)比上年度表現(xiàn)異?；钴S。
■從投資買(mǎi)家類型來(lái)看，內(nèi)資與外資的兩極分化越趨明顯，內(nèi)資投資者已佔(zhàn)據(jù)市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
■核心地區(qū)的土地供應(yīng)緊缺和「2020年上海成為卓越城市」戰(zhàn)略，使得大宗物業(yè)交易由新增供應(yīng)向存量供應(yīng)轉(zhuǎn)變已成不可逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)，城市更新帶來(lái)的舊樓升級(jí)改造也將繼續(xù)成為投資重點(diǎn)。
 
廣州：內(nèi)資資本在2016年大宗交易市場(chǎng)上一枝獨(dú)秀
■相較北京、上海、深圳，廣州市場(chǎng)的土地成本相對(duì)較低，同時(shí)，廣州的土地儲(chǔ)備較為充裕，市場(chǎng)仍然存在較大的開(kāi)發(fā)潛力。
■2016年創(chuàng)下過(guò)去10年廣州大宗交易市場(chǎng)的成交宗數(shù)之最，成交面積同樣創(chuàng)下近年以來(lái)的最高值，企業(yè)機(jī)構(gòu)成為廣州大宗交易市場(chǎng)最重要的投資者，來(lái)自該類型投資者的資本占到全年市場(chǎng)交易總金額的64％。
■政府一系列招商引資、產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市規(guī)劃的利好政策都將有利於推動(dòng)廣州投資市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，我們預(yù)計(jì)，2017年廣州投資市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍。
 
深圳：核心區(qū)域的辦公大樓成為投資者最為心儀的投資產(chǎn)品之一
■諸多大型企業(yè)積極謀求佈局深圳，國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部積極入駐深圳，大宗購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)以自用的需求日益增多。
■2016年是歷年大宗物業(yè)交易最為活躍的一年，全年交付完成面積24.56萬(wàn)平方米，涉及金額達(dá)到110.04億元，其中外資僅佔(zhàn)1.07％，金融類、保險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)總投資金額佔(zhàn)比超6成。
■在粵港澳大灣區(qū)、前海自貿(mào)區(qū)等眾多利好政策及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，長(zhǎng)期樂(lè)觀的預(yù)期還會(huì)持續(xù)吸引更多投資者。
 
中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷二十年的快速發(fā)展後，已全面進(jìn)入存量模式。戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮傑表示：「城市更新產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改造創(chuàng)新將成為未來(lái)幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對(duì)於投資者來(lái)說(shuō)，有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理將成為製勝因素。在核心成熟物業(yè)緊缺的當(dāng)下，投資者可將目光放寬放遠(yuǎn)，從眾多的新興市場(chǎng)或新興物業(yè)中發(fā)掘投資亮點(diǎn)。」