【MyGoNews林湘慈/綜合報導(dǎo)】資訊的公開透明是引導(dǎo)不動產(chǎn)市場健全發(fā)展的重要工作，為提供完整的不動產(chǎn)資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，臺北市府地政局以買賣登記及實(shí)價登錄資料為基礎(chǔ)，分為兩大部分進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，第一大主軸從市場總體面出發(fā)，回顧分析臺北市近年整體房市，並歸納整理2016年不動産市場交易量價情形，包括登記交易量、建照及使照戶數(shù)、建物第一次登記棟數(shù)、不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)家數(shù)及實(shí)價登錄量價分析等。第二大主軸則以2016年不動産實(shí)價登錄資訊統(tǒng)計分析不動產(chǎn)次市場面，包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態(tài)資訊，解碼實(shí)價資訊，透明房市脈動。
 
壹、總體面
一、臺北市近年房市回顧與分析
 
歷經(jīng)了2002年開始實(shí)行土地增值稅減半政策，2009年開始實(shí)施調(diào)降遺贈稅，2011年實(shí)施奢侈稅，2016年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策，造成2000年至2021年為「量縮價跌」，2002年至2006年為「量增價穩(wěn)」、2007年至2014年為「量縮價漲」、2015年後為「量縮價跌」。另內(nèi)政部營建署所發(fā)布2016年第4季房價負(fù)擔(dān)能力指標(biāo)統(tǒng)計成果，全國貸款負(fù)擔(dān)率為38.34％，臺北市貸款負(fù)擔(dān)率62.48％為六都最高；全國房價所得比為9.32倍，臺北市房價所得比則為15.18倍，相當(dāng)於不吃不喝15年才能買房，負(fù)擔(dān)最重；但兩者在季變動與年變動值上，臺北市的下跌幅度則最大，顯示房價負(fù)擔(dān)能力略有提升?；?，可簡單歸納出近十餘年來臺北市不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現(xiàn)象。
 
二、2016年全市建物買賣登記棟數(shù)創(chuàng)2000年以來新低，交易量前三名為中山區(qū)、內(nèi)湖區(qū)、萬華區(qū)
 
歷年全市建物買賣登記棟數(shù)趨勢，交易量波動狀況易受政府施政及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，2000年至2016年間交易量，建物買賣登記棟數(shù)2006年為歷史最高點(diǎn)，為68,976棟，2016年為歷史最低點(diǎn)，為21,500棟，跌幅超過6成；又觀察近5年來全市建物買賣登記棟數(shù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但跌勢已有趨緩。另2016年臺北市交易量前三大行政區(qū)分別為中山區(qū)、內(nèi)湖區(qū)、萬華區(qū)，而南港區(qū)、大同區(qū)、中正區(qū)交易量則維持於後段。
 
三、2016年全市核發(fā)建造執(zhí)照戶數(shù)、核發(fā)使用執(zhí)照戶數(shù)皆創(chuàng)下歷史新低量
 
建造執(zhí)照與使用執(zhí)照的總核發(fā)數(shù)量，長久以來被視為預(yù)售屋與新成屋的供給量指標(biāo)，2016年核發(fā)建造執(zhí)照戶數(shù)、核發(fā)使用執(zhí)照戶數(shù)皆呈現(xiàn)減幅，另2016年核發(fā)建造執(zhí)照戶數(shù)、核發(fā)使用執(zhí)照戶數(shù)皆創(chuàng)下歷史新低量。
 
四、2016年不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)中家數(shù)較2015年減少40家

自2011年6月實(shí)施奢侈稅、2012年實(shí)施實(shí)價登錄後，2013年後不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)家數(shù)成長趨緩，整體家數(shù)於2015年達(dá)到最高1049家後，於2016年減少40家。同時不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開業(yè)家數(shù)比呈現(xiàn)下降趨勢，2016年不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)開業(yè)家數(shù)比為歷年最低僅37％，不動產(chǎn)代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)家數(shù)比為歷年第二低32％，兼營仲介及代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)開業(yè)家數(shù)比為歷年最低26％。另臺北市經(jīng)紀(jì)業(yè)者中經(jīng)營不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)家數(shù)約占50-60％，經(jīng)營不動產(chǎn)代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)者約10-15％，兩者兼經(jīng)營者約30-40％。
 
貳、次市場面
一、住宅交易量逐年下滑，交易量及金額2016年第1季最低
 
全市2013年至2016年實(shí)價登錄住宅交易件數(shù)分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件，交易量逐年下滑。2016年交易件數(shù)較2015年減少18.16％，交易總金額亦較2015年減少25.14％。以各季交易量比較，每年第2季交易量均為最高，其中最高量出現(xiàn)在2013年第2季交易件數(shù)6,544件，最低量則落在2016年第1季1,961件，僅2013年第2季的29.97％。
 
二、2016年全市平均交易總價下跌8.54％，2016年平均交易單價下跌4.02％
 
從全市住宅平均交易總價觀察，2013年至2016年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元，2016年平均總價較2015年下跌8.54％。2016年各行政區(qū)平均交易總價前3名依次為大安區(qū)、中正區(qū)及松山區(qū)，分別為3,294萬元、3,140萬元及2,592萬元。從全市住宅平均交易單價觀察，2013年至2016年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元，2016年平均單價較2015年下跌4.02％。2016年各行政區(qū)平均交易單價居冠為大安區(qū)86.8萬元，最低為文山區(qū)48.1萬元。
 
三、全市以大樓、坪數(shù)20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流
 
從全市住宅建物型態(tài)觀察，2016年仍以大樓為主流購屋型態(tài)，占比56.25％最高。交易坪數(shù)部分，以20-40坪為交易主力，占比45.81％最高。屋齡部分，以屋齡31年以上為交易主力，占比35.83％最高?，F(xiàn)況格局部分，以3房格局為購屋者最愛，占比37.34％。
 
四、2016年辦公市場交易量減少，信義商辦價格及毛利率最高
 
全市辦公市場2016年買賣與租賃交易件數(shù)分別為316件與754件，較2015年買賣與租賃交易件數(shù)364件與803件，分別減少48件與49件，主要係受廠辦交易量減少所致。交易價格部分，信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名，可說是價格最高貴的辦公商圈。
 
五、2016年店面買賣總金額持續(xù)探底，忠孝商圈店面租賃量持續(xù)稱王
 
全市2013年至2016年實(shí)價登錄店面買賣交易總金額分別為199億元、120億元、98億元及88億元，全市店面市場買賣交易總金額呈逐年遞減。2016年主要店面商圈租賃交易量前3名依次為忠孝商圈、永康商圈及站前商圈?！钢饕值赖昝妗?013至2016年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈，分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。
 
六、坡平車位為每坪房價3.6倍，大安區(qū)單價最高，文山區(qū)單價最低
 
全市各行政區(qū)坡道平面停車位平均單價以大安區(qū)322萬元為最高，文山區(qū)182萬元最低。機(jī)械(含坡道機(jī)械及升降機(jī)械)停車位平均單價以大安區(qū)169萬元最高，文山區(qū)115萬元最低。統(tǒng)計全市停車位價格比值，機(jī)械車位價格大約是每坪房價2.23倍，而坡平車位則為每坪房價3.6倍。
 
參、一張表看懂2016年臺北房市
一、整理分析
經(jīng)整理分析以上2016年資訊，彙整如下表，希藉由重點(diǎn)的掌握，一張表看懂2016年臺北房市，目的更在於透明資訊，進(jìn)而健全房市。
 
二、更多年報資訊
本年報完整呈現(xiàn)出不動產(chǎn)市場交易量、價的真實(shí)情況，其用意在於透明房價資訊，提供全面的不動產(chǎn)資訊，讓任何想了解或進(jìn)入臺北市不動產(chǎn)市場的人，無論是學(xué)界、業(yè)者或消費(fèi)者，皆更能掌握市場脈動，深入了解房市交易狀況，引導(dǎo)不動產(chǎn)市場健全發(fā)展。年報附錄一、二提供住宅價格指數(shù)及商辦租金指數(shù)，協(xié)助民眾了解臺北市不動產(chǎn)市場趨勢。另更多不動產(chǎn)市場分析，可詳見不動產(chǎn)動態(tài)報導(dǎo)專區(qū)( https://goo.gl/zmQEF8 )。

北市2016年不動產(chǎn)市場年報.pdf